Rigenerazione Urbana: sarà vero?

Con la Nuova legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017 Rigenerazione Urbana la Regione Lazio ha esercitato la facoltà concessa dall’art. 2 bis del DPR 380/2001 di approvare disposizioni derogatorie al D.M. 1444/68 in materia di “ Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi”

Mentre il Piano Casa permetteva interventi edilizi utilizzando gli strumenti abilitativi del permesso di costruire o della DIA, la Nuova legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017 Rigenerazione Urbana favorisce interventi di carattere edilizio-urbanistico su aree del territorio parzialmente non urbanizzate, anche attraverso iniziativa privata; sono previsti aumenti di SUL e procedure urbanistiche semplificate, tali da ridurre i tempi di approvazione. Sono anche previste limitazioni all’applicazione su aree come i centri storici.

Lo scopo è quello di promuovere la “rigenerazione urbana”, incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, “qualificare la città esistente”, limitare il consumo del suolo, aumentare la sicurezza dei manufatti.

Le disposizioni della legge Regionale si applicano nelle porzioni di territorio urbanizzate agli edifici realizzati legittimamente o per i quali sia stato rilasciato titolo edilizio in sanatoria.

Gli interventi sono ammessi anche nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, purché risultino conformi alle disposizioni del P.T.P.R., con specifica autorizzazione ai sensi dell’art. 146 D.lgs. n. 42/04, Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Non si può invece applicare nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, nelle aree naturali protette e nelle zone E (agricole) di piano regolatore, con alcune esclusioni.

Il progetto edilizio privato dovrà prevedere un progetto urbanistico che tenderà a riqualificare quella parte del territorio, e che sinteticamente riguarderà la cessione delle aree di standard e la realizzazione delle opere pubbliche a scomputo degli oneri concessori, concordate in conferenza dei servizi e supportate da una convenzione con obblighi e garanzie dei privati nei confronti dell’amministrazione comunale per il completamento dell’intero intervento urbanistico ed edilizio.

L’Art. 2 della Legge prevede in tal caso una premialità fino al 35%, con ulteriore aumento del 5% se la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta del 15% a favore della superficie permeabile, se gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante procedura di concorso di progettazione.

Per usufruire di tale premialità il progetto dovrà prevedere specifiche procedure di partecipazione civica e l’utilizzo obbligatorio, nella misura minima del 30%, di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

A seconda che l’intervento sia conforme o meno al PRG l’approvazione del progetto spetterà alla Giunta Comunale o previa variante urbanistica con approvazione da parte del consiglio comunale, secondo quanto previsto dalle leggi Regionali 36/87 e 22/97.

L’applicazione della legge risulta più immediata nelle aree della “Città da Ristrutturare” che prevedono la redazione dei PR.INT.; negli Ambiti per i Programmi integrati e negli Ambiti per i Programmi di recupero urbano gli interventi edilizi possono essere attuati su porzioni di territorio minori i cui proprietari, singoli o riuniti in consorzio, possono presentare le proprie proposte progettuali.

Gli interventi previsti sono la ristrutturazione edilizia e/o la demolizione e ricostruzione anche con ampliamenti nel limite del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10% della superficie coperta e con la modifica della destinazione d’uso tra quelle previste dagli strumenti urbanistici generali.

L’Art.4 della Legge Regionale consente la ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq. con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del D.P.R. 380/01 con esclusione di quella rurale, e non consente la realizzazione di medie e grandi strutture di vendita commerciali.

Tali disposizioni si applicano agli edifici esistenti, legittimi o legittimati da titolo in sanatoria, purché non ricadenti nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi o all’interno delle zone omogenee D, predestinate all’insediamento di impianti industriali.

Punto critico per l’attuabilità degli interventi edilizi è l’interpretazione delle disposizioni sul cambio di destinazione d’uso consentito, visto che le destinazioni d’uso previste dal PRG non sempre sono allineate con quelle previste dallo strumento attuativo, tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale: cambio d’uso secondo il PRG o cambio all’interno della stessa categoria funzionale. Si attende per tale punto una circolare interpretativa definitiva.

L’Art. 5 della Legge Regionale prevede una ulteriore premialità per progetti di miglioramento sismico ed efficientamento energetico di edifici residenziali legittimi o legittimati: l’ampliamento concesso è fino al 20% del volume o della superficie utile esistente fino al limite massimo di 70 mq di superficie: tali interventi possono anche prevedere aumento delle unità immobiliari, anche in zone agricole.

Gli ampliamenti si possono realizzare in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio: se ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato.

Gli interventi devono rispettare le disposizioni sulle altezze e le distanze previste dalla legislazione vigente, oltre a rispettare le norme tecniche per le costruzioni per quanto concerne il miglioramento sismico, e le norme sulla prestazione energetica.

Per la ricostruzione degli edifici demoliti è consentito il mantenimento delle distanze preesistenti con l’eventuale modifica delle stesse nel rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, nonché la deroga alle densità fondiarie e alle altezze massime consentite. Tali deroghe, consentite anche per interventi che determinano una variazione della destinazione d’uso degli edifici, sono consentite esclusivamente per la realizzazione delle premialità e degli incrementi previsti dalla Legge Regionale.

Le premialità indicate si applicano una sola volta e non sono cumulabili tra loro e con quelle previste da altre leggi regionali e statali.

Per gli edifici di nuova costruzione, realizzati mediante interventi di demolizione e ricostruzione con volumetria o superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti, è richiesto un indice di prestazione energetica tale da garantire almeno il raggiungimento della classe energetica A1.

Gli interventi di modifica di destinazione d’uso implicano automaticamente la modifica della destinazione di zona dell’area di sedime e delle aree pertinenziali dell’edificio, nonché delle aree cedute per gli standard urbanistici, comprese quelle per la viabilità pubblica prevista dal progetto.

Il Piano Casa, pensato anche per piccoli interventi edilizi su manufatti provati, non ha purtroppo prodotto i risultati sperati al momento del suo concepimento, sia per numero di progetti presentati sia per impulso alle imprese edili: la Legge sulla Rigenerazione Urbana è vista più per interventi integrati urbanistici-edilizi, e difficilmente il piccolo proprietario ne potrà usufruire, anche considerando i maggiori costi e tributi comunali rispetto al Piano Casa.

Rimango dell’opinione che sanatorie e condoni hanno attuato uno scempio sul panorama architettonico cittadino, e parecchi architetti si stanno rivoltando nella tomba, “aspettando la risurrezione” almeno per demolire tutte le “verande indecenti e immonde” che scelleratamente sono state tollerate con pochi spicci di sanzioni.

Che la Legge sulla Rigenerazione Urbana possa essere utilizzata secondo i suoi scopi più nobili. Amen

Parliamoci chiaro!

Parliamoci chiaro: quando parliamo di compravendite immobiliari sappiamo bene che nel corso degli anni ne sono state fatte di tutti i colori. Malgrado sia sempre stato obbligatorio rispettare la conformità urbanistica e catastale di un immobile al fine della regolarità della compravendita è stata “prassi” negli atti notarili scrivere che acquirente proprietario dichiaravano la regolarità in maniera semplicistica e frettolosa, e anche che tecnici non del tutto diligenti accettassero di eseguire variazioni puramente catastali non supportate da legittimi pratiche edilizie. E oggi ne paghiamo tutti le conseguenze! Con una moltitudine di immobili che necessitano di pratiche urbanistiche in sanatoria e relativi riaccatastamenti per regolarizzare completamente la situazione. Non ce lo nascondiamo: ancora oggi qualche tecnico e qualche agente immobiliare con l’obiettivo di un facile è immediato guadagno non spiegano a proprietario e acquirente quali sono le procedure corrette per evitare qualsiasi sorpresa, per se è per i propri eredi, immediata o futura. L’agente immobiliare deve cambiare strategia e atteggiamento, perchè al suo ruolo deve essere riconosciuta l’importanza che merita! L’agente immobiliare deve essere importante per la tutela di tutti i soggetti coinvolti in una compravendita. E’ vero: oggi le sanzioni per sanare interventi minori come lo spostamento di una porta o la trasformazione di un cucinotto in un bagno sono pesanti: 1000 Euro! E sono pesanti specialmente se le paragoniamo, in proporzione, alle piccole sanzioni che abusi ben più gravi e appariscenti come le orrende chiusure di balconi e logge sono state applicate in occasione dei tre condoni del 1985, del 1994 e del 2003. Ma questo sarà argomento da trattare in altre sedi. Il messaggio è questo: quando comprate o vendete casa fatevi affiancare da un agente immobiliare che da garanzie tecniche oltre che commerciali e pubblicitarie. Se un agente non è affiancato subito da un tecnico competente… potrebbe non filare tutto liscio!

Il coraggio di cambiare

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Cambiare. Una parola ormai abusata, violentata, la sentiamo talmente tante volte che non ne possiamo più. Ma perché? Eppure noi abbiamo il bisogno di cambiare, di migliorare, di scoprire, il bisogno di comunicare. Però siamo prede di chi usa la parola cambiare senza dirci concretamente in cosa, come, senza darci gli strumenti per farlo, solo attraverso discorsi teorici che teorici troppo spesso rimangono. Il nostro sogno di cambiare non lo trasformiamo in obiettivo! Abbiamo paura di chiudere una porta e aprirne un’altra, attaccati alla forza di gravità della nostra sicurezza. Perché ci dicono di cambiare, con il sorriso accattivante e ammiccante: quelli che ti dicono di cambiare fanno passare immagini di sole, d’amore, di spensieratezza, di gioia, e tu ti convinci: sì, un giorno anche io cambierò. Spazza via dalla tua mente il sogno e trasformalo subito, oggi stesso, in obiettivo: programma il tuo obiettivo, programma quello che vuoi fare della tua attività, metti su carta quello che vuoi diventare e tutto ciò che ti serve e ti servirà per farlo. E parti subito! Non aspettare che la tua idea sia perfetta, perché quando sarà perfetta sarà già superata. Altri avranno avuto la tua stessa idea. Parti e condividi la tua partenza con le persone giuste: e qui nessuno può aiutarti. Sarà il tuo istinto, sarà il tuo sesto senso, ma non restare solo.

Contattaci

Sistemiamo tutto prima!

Tu hai una bella idea per tutelare chi fa compravendite immobiliari. Poi scrivi articoli sulla conformità urbanistico catastale. Racconti di quanto è importante la trasparenza nelle compravendite. Poi arriva qualcuno che ti dice: “vabbè dai chiudi un occhio è solo una tettoia”. Rispondo io: se è solo una tettoia la smontiamo e facciamo una pratica edilizia per installarla in maniera legittima”. “Eh si, ma mi ci vogliono almeno € 2000: dai facciamo prima, tu dichiari che la tettoia non ci sta”. Ecco, sono situazioni in cui non mi ci vorrei più trovare: una compravendita immobiliare non è uno scherzo e non è uno scherzo neanche il penale, visto che l’edilizia vi rientra tutta in caso di abusi e dichiarazioni mendaci. Cambiamo atteggiamento, tecnici, agenti immobiliari, proprietari e acquirenti. Se c’è da sistemare una situazione… OK sistemiamola in maniera corretta.

Dal Notaio per vendere e comprare casa

Vi siete mai trovati nella condizione di arrivare dal notaio per stipulare una compravendita e solo in quel momento qualcuno si è accorto che la casa non era vendibile? Succede molto più spesso di quanto si possa immaginare. E a volte qualcuno lo fa succedere apposta per incassare il doppio della caparra data in fase di proposta di acquisto. Ok. Siamo ottimisti. Pensiamo che nessuno ci voglia truffare. Però, visto che ci siamo, mettiamoci al riparo da qualsiasi sorpresa. Se siamo acquirenti pretendiamo di avere una relazione urbanistico-catastale prima di fare la proposta di acquisto, in modo tale da sapere se la casa è veramente già a posto o sono in corso delle procedure edilizie e catastali da parte di tecnici competenti per legittimare lo stato attuale dell’immobile. Se siamo proprietari scopriamo se la nostra  casa è già vendibile così come noi pensiamo o ha bisogno di qualche piccolo o grande “ritocco” tecnico prima di dormire sonni tranquilli. Sia che siamo proprietari sia che siamo acquirenti pretendiamo che l’agente immobiliare che ci segue collabori già dalle prime fasi dell’incarico con un tecnico che lo affianchi per accertare o per raggiungere, in caso di difformità o anomalie, la vendibilità della nostra casa. Proprietari o acquirenti: tuteliamoci facendoci seguire da professionisti competenti e organizzati.

La Relazione di Conformità Urbanistico-Catastale

 

Acquistare una casa è una decisione importante, e l’operazione deve essere supportata da analisi e verifiche che evitino cattive sorprese al momento del rogito e dopo l’acquisto.

Prescindiamo qui dalle verifiche statiche e da difetti di costruzione, per i quali sarebbe opportuno eseguire verifiche documentali e strumentali particolari e specifiche: ci occupiamo ora solo delle verifiche tecniche di conformità edilizi e catastale.

La Relazione Tecnica di Conformità Urbanistico-catastale è una perizia tecnica, redatta da un professionista abilitato, che attesta o meno che la situazione di fatto, cioè lo stato fisico reale e documentale dell’immobile, sia legittima e conforme sia dal punto di vista edilizio sia dal punto di vista catastale. (altro…)

Aboliamo gli appalti pubblici

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Vediamo in maniera semplice come funzionano gli appalti pubblici e perché abolirli darebbe grossi vantaggi ai cittadini. 

Gli appalti si dividono in appalti per cose utili e appalti per interessi di pochi. 

Lasciando stare quelli per interessi che sono troppo al di sopra del nostro target di oggi (c’è un’azienda grande che vince l’appalto e prende tanti soldi, subappalta a tante aziende piccole che vengono affamate e che danno di conseguenza un servizio scarso o incompleto) parliamo di quelli per le cose utili: la manutenzione delle strade, la manutenzione del verde, la manutenzione di impianti tecnologici pubblici come un aeroporto. Si parte da un progetto fatto dai tecnici della società committente o molte volte commissionato ad una impresa esperta in quella specifica tipologia di lavori. 

Chiaramente con questa seconda alternativa il committente risparmia sui costi della progettazione è l’impresa può aspettarsi un grosso vantaggio in fase di offerta, visto che il progetto lo conosce bene e conosce bene quali sono i margini veri di guadagno. 

Si arriva all’offerta, e qui le imprese si suicidano, apparentemente, offrendo anche fino al 50% di ribasso. Il che significa a prima vista o che il progettista non ci ha capito niente o che sotto sotto c’è qualcosa di misterioso. 

Niente di così misterioso, anzi piuttosto semplice: chi vince ha ribassato l’offerta sapendo che le varianti in corso d’opera ci faranno triplicare la cifra della base d’asta. 

Un guazzabuglio di meschini sotterfugi, tipo l’impegno del ribasso, tipo non posso proseguire il lavoro perchè sono finiti i soldi, tipo ma si, mettiamo meno calcestruzzo tanto che vuoi che succeda, il tutto per arrivare ai guadagni desiderati, con servizio tecnico scadente e risultati disperati, lavori interrotti e fine lavori sempre più all’orizzonte. 

Che dire poi degli appalti di manutenzione degli impianti? 

Si fa una appalto per la manutenzione ordinaria, si vince a basso costo e si guadagna tantissimo sulle manutenzioni straordinarie, non previste dalla gara, ma che poi saranno gestite dalla stessa ditta e magari con funzionari accondiscendenti che firmano e accertano sostituzioni di macchinari senza che in realtà queste siano state eseguite. 

Si sono accuse pesanti, ma vi assicuro che è così! 

E allora non facciamo più gare d’appalto da assegnare a una singola impresa. 

Prepariamo un progetto ben fatto con costi appropriati: 

esistono i prezzari regionali e quelli della DEI! 

Basiamoci su quelli per fare i prezzi, non di una gara, ma di un lavoro da fare, e se questo lavoro magari è la manutenzione delle strade o del verde distribuiamo il lavoro tra varie imprese qualificate con idoneità tecnico professionale che si divideranno il lavoro e finalmente daranno servizi adeguati. 

Pensate a una società di manutenzione giardini che si occupa soltanto di una parte di un quartiere, ma con un servizio costante tutti i giorni: l’appalto non sarà più di milioni di Euro che non si sa che fine faranno, ma di qualche decina o qualche centinaio di migliaia di Euro all’anno per ogni impresa. 

E il vantaggio per i cittadini di avere un servizio certo sarebbe enorme. 

Se poi una ditta lavora male… beh gli si toglie il lavoro!

Questa non è una provocazione: è una proposta concreta per fornire servizi concreti ai cittadini.

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Safe Home: cosa fare per comprare e vendere casa con tranquillità

Dal notaio solo per firmare e brindare

SAFE HOME è la soluzione RIVOLUZIONARIA per i professionisti del settore immobiliare che vorranno ridurre i tempi di vendita con la certezza di non incappare in spiacevoli sorprese.#casasicura #immobiliare #casa #controlli #dia #urbanistica #catasto #comune #cila #ape #abitabilità

Pubblicato da Safe Home su Venerdì 19 gennaio 2018