posso avere il 110 % ?

Vediamo il dettaglio tecnico sugli interventi ammessi all’Ecobonus 110%, per gli edifici.

Il cappotto termico riguarda interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali, cioè muri e solai, che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda. La detrazione è calcolata su una spesa massima di 60.000 euro per ogni unità immobiliare che compone il fabbricato. I materiali isolanti utilizzati devono inoltre rispettare i Criteri Ambientali Minimi – CAM, definiti dal DM 11 ottobre 2017.

In condominio è ammessa la sostituzione degli impianti centralizzati esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione, caldaie a pompa di calore, ibridi, geotermico, microcogenerazione, con fotovoltaico e sistema di accumulo abbinato. La  detrazione è calcolata su una spesa massima di 30.000 euro per ogni unità immobiliare che compone il fabbricato.

Per le unità immobiliari singole sono ammessi gli stessi interventi sugli impianti, con gli stessi limiti di spesa, tranne l’installazione della caldaia a condensazione.

Fotovoltaico e colonnine auto elettriche sono ammessi dal superbonus 110%, se abbinati agli interventi di coibentazione o sostituzione degli impianti termici suindicati, oppure se  associati ad interventi di miglioramento sismico che rientrano nel sismabonus, anch’esso portato al 110 %. Il limite di spesa da portare in detrazione è di 48.000 €, con un massimo di 2400 € per ogni kW installato. I sistemi di accumulo degli impianti fotovoltaici prevedono invece un limite di spesa di 1000 € per kWh installato.

Le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici sono installabili con sistemi di controllo che mettano a disposizione del GSE, il gestore dell’energia elettrica, l’energia che non viene consumata sul posto.

Se rientriamo nel superbonus con gli interventi suindicati, gli altri interventi di efficientamento energetico compresi nell’ecobonus, come la sostituzione degli infissi e la coibentazione di sottotetti, ereditano il 110%.

Quali sono i passaggi pratici? Se devo effettuare ad esempio lavori di coibentazione per 40.000 €, la ditta  fa direttamente uno sconto del 100%: quindi, invece di pagarla direttamente, le cedo il 110% del credito che avrei diritto di detrarre dalle mie tasse, cioè gli cedo 44.000 €. L’impresa sconta la fattura in banca che si tiene il 9%, ad esempio. e si compra il credito.

Chi può richiedere il superbonus? I condomini, le persone fisiche per interventi sulla casa principale o anche sulla seconda casa se non unifamiliare, IACP e cooperative, e con recente risoluzione 34/2020 dell’Agenzia delle Entrate anche persone giuridiche, cioè società che effettuano interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione come “beni strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”, finora escluse dagli incentivi e dalle detrazioni per questo tipo di interventi.

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detrazioni superbonus

Il DL Rilancio ha inserito tra gli interventi ai quali si possono applicare sconto in fattura o cessione del credito anche quelli che rientrano nell’ecobonus classico, nel bonus ristrutturazioni e nel bonus facciate, oltre a quelli del Superbonus.

Ma cosa significano cessione del credito e sconto in fattura?

Devo fare lavori per 60.000 €. L’impresa mi fa i lavori e mi fa uno sconto del 100%: cioè io non pago direttamente l’impresa e gli cedo il 110% del credito che avrei potuto detrarre dalle mie tasse, cioè gli cedo 66.000 €. L’impresa sconta la fattura in banca che si compra il credito tenendosi, diciamo, il 9%.

Cessione del credito significa che se io sono il proprietario dell’immobile e ho diritto a una detrazione di 33.000 euro in cinque anni, cioè il 110% della spesa massima sostenuta di 30.000 euro, decido, insieme all’impresa che ha eseguito i lavori, di non sostenere materialmente le spese, ottenendo di fatto uno sconto del 100% sui lavori: cedo la mia detrazione alla stessa impresa, che ne farà l’uso che gli conviene, portandosi lo stesso in detrazione fiscale o cedendolo alla banca a un certo costo, ad esempio 3000 euro, cioè, come si dice, scontando la fattura in banca, che per questo servizio guadagnerà 3000 euro.

Punto debole del meccanismo: quali sono le società e le banche che terranno in piedi il meccanismo? Cioè, una banca pagherà la fattura a una piccola impresa con fatturato medio o basso? Il garante sarà lo Stato? E le banche si fideranno dei futuri pagamenti da parte dello Stato, o si dovranno fidare per forza perché obbligate dallo Stato stesso?

Il meccanismo di cessione del credito e sconto in fattura è applicabile non solo al Superbonus, ma anche al bonus ristrutturazioni e al bonus facciate, per ora sempre per spese sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021

Se l’Agenzia delle Entrate accerta la mancanza dei requisiti per l’ottenimento delle detrazioni previste dal superbonus, provvede a recuperare l’importo della detrazione illegittimamente richiesta rivalendosi sul soggetto “originario”, cioè sul committente dei lavori, che ha richiesto o ceduto la detrazione inizialmente. Sempre che non vi sia concorso di colpa.

Considerando poi la risposta n°126 dell’Agenzia delle Entrate del 8 maggio 2020, è possibile cedere il credito anche parzialmente, eventualmente conservandone per sé una parte, e anche se sono state già usate in detrazione alcune quote: i commercialisti avranno da fare parecchio!

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semplificazioni in edilizia

Dai, che questa è la volta buona: tanti si aspettano un condono, l’ennesimo, maledetto condono, lo aspettano come manna dal cielo.

Mi chiedono: “secondo te ci sarà questo condono?”

Personalmente spero che non ci sarà mai, per non fare un favore ai soliti furbetti che hanno realizzato opere abusive in barba a ogni regola, senza rispetto per chi invece resta ligio al proprio dovere di cittadino integerrimo.

Dice qualcuno: “un condono darebbe lavoro a tanti tecnici e metterebbe a posto l’Italia”. I tecnici il lavoro già ce l’hanno, e anche tanto, e non gli serve certo un condono per arrotondare o per farlo diventare la principale fonte di attività. E l’Italia si dovrebbe mettere a posto in altri lidi.

Un altro condono proprio no, dai!

Dopo tutte le brutture che percepiamo alzando gli occhi verso i nostri palazzi e costruzioni, dopo le orrende “verande” che deturpano facciate disegnate con tanta diligenza, e attenzione ai particolari, da architetti e ingegneri che hanno dedicato la propria vita al fascino e alla bellezza architettonica, e che si sono visti sfigurare le originarie idee di armonia ed equilibrio, fonte dei propri faticosi progetti.

Tra l’altro quelle verande sono sempre, costantemente chiuse, nascondendo con grotteschi tendaggi il contenuto della chiusura: ma se sono sempre chiuse, il rapporto aero-illuminante che fine ha fatto? Lì non conta? Non conta per quegli ambienti, mentre per tutti gli altri si? Per tutte le case che non presentano abusi sì?

Dopo tutte le costruzioni abusive spuntate dal nulla in zone dove proprio non doveva essere costruito niente, e dove oggi piangiamo morti a causa di inevitabili e prevedibili catastrofi naturali che proprio lì si sono abbattute.

Dopo tanto arricchimento illegittimo di loschi personaggi che hanno saputo meschinamente manipolare leggi, regole, diritti e doveri: no, un altro condono proprio no!

Piuttosto mandiamo i nostri tecnici comunali a girare nei propri paesini, nei propri comuni, nelle strade dei quartieri, per controllare  e domandarsi se quella tettoia in centro storico, quegli infissi color ottone che chiudono logge e balconi, quella parete adiacente alla strada, quella piscina o quel manufatto vagamente sospetto meritino un controllo più approfondito.

D’altra parte, è finita, o perlomeno in fase di declino, l’era degli amici degli amici, che facevano “passare” le pratiche o ignoravano evidenti violazioni delle regole: tanti arresti, tante interdizioni dai pubblici uffici, tante scoperte di sotterfugi, espedienti e malizie in decenni di edilizia italiana.

Vediamo cosa si sta pensando invece, che è tutt’altra cosa rispetto a un condono: si punta il dito sulla differenza tra difformità gravi e difformità cosiddette leggere o involontarie, ed è quello che chi opera sul campo si augura, perché una semplificazione razionale e ragionevole deve essere pensata e applicata.

Parliamo delle differenze tra un ampliamento su terrazzo e diverse distribuzioni degli spazi interni, cioè la realizzazione di bagni, di tramezzi, di cabine armadio, di spostamenti della cucina; quello dei frazionamenti o cessioni e annessioni di locali tra appartamenti è invece un tema un po’ più delicato, perché coinvolge anche atti notarili di compravendita errati o lacunosi, e spesso da rettificare.

C’è un grande differenza tra abusi leggeri e abusi significativi, eseguiti in presenza o meno di vincoli.

E questa differenza si traduce in diverse disposizioni di ripristino e sanzioni pecuniarie a cui si sta lavorando per cambiare la normativa attuale: la paura è che non si arrivi a un cambiamento sostanziale e soprattutto operativo.

Queste ultime sanzioni, per mera giustizia, visto che con i condoni sono stati per poche lire condonati ampliamenti e brutture immonde, per favore, rendetele umane.

Non fate pagare agli attuali proprietari 1000 € per uno spostamento di una porta o di un tramezzo o addirittura migliaia di euro nel caso in cui un costruttore abbia realizzato una serie di finestre ai piani disallineate rispetto al progetto originario: la colpa è anche di chi non ha vigilato, non vi pare? E lo stesso comune è coinvolto. E gli stessi uffici tecnici.

Magari date ai tecnici la possibilità di asseverare, previo approfondito controllo storico urbanistico e prove strumentali, la mancanza di colpa degli attuali proprietari in questi casi estremi.

Un grande passo avanti è stato fatto nella velocizzazione delle richieste di accesso agli atti e ai documenti tecnici: esempio eclatante rappresentato da Roma, dove i tempi per richiedere un progetto o un documento si sono enormemente accorciati.

Il passo successivo è rendere fruibili immediatamente questi documenti ai tecnici, in modo che li possano utilizzare con logica pratica.

Un’ultima domanda per i legislatori: partendo dal presupposto che le pratiche edilizie in sanatoria saranno tutte eseguite da tecnici competenti e virtuosi, perché un ripostiglio di 6 mq non può avere una finestra? Perché altrimenti potrebbe essere usato come stanza? Allora andate in giro per le case a vedere quanti dormono in grandi stanze prive di finestre oppure in locali in sottotetti alti 2 metri!

Oppure sbirciate nelle suddette verande che non prendono mai aria.

Prima di emanare nuove normative o varianti a quelle esistenti, sarebbe opportuno consultare qualche geometra, qualche architetto e qualche ingegnere che si scontra tutti i giorni con ostacoli difficilmente sormontabili, facendo zig zag tra vincoli di varia natura, difformità catastali, difformità edilizie, pilastri non rappresentati, balconi mai costruiti, condoni introvabili, pratiche edilizie incendiate o archivi comunali allagati:

E in questi casi che si fa? Questa è la domanda a cui vorremmo tutti risposte certe, univoche e non soggette a interpretazione, maledetta interpretazione.

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superbonus

L’art. 119 del Decreto Rilancio specifica gli incentivi per il miglioramento energetico.

Per ora alcune risposte ancora non ci sono: se vale per tutte le seconde case, come cedere il credito, quando usciranno i decreti attuativi, se rientrano nel bonus anche i tetti inclinati, cosa si intende per congruità dei costi, se sarà preparato un prezzario di riferimento ad hoc, quali sono le impossibilità tecniche al miglioramento di due classi energetiche.

Però molte cose certe ci sono, e proprio su quelle possiamo lavorare per eseguire i progetti energetici di miglioramenti riguardanti la coibentazione dell’involucro, la sostituzione degli impianti centralizzati o autonomi e la installazione del fotovoltaico e sistemi di accumulo in abbinamento, la installazione di colonnine di ricarica.

E se raggiungo i requisiti richiesti con uno degli interventi trainanti principali previsti dal superbonus mi porto dietro nel 110 % anche tutti gli altri interventi previsti nell’ecobonus: ce lo dice il comma 2 dello stesso articolo 119.

Requisito necessario e sufficiente per accedere al superbonus è, il miglioramento della prestazione dell’edificio di almeno due classi energetiche : l’Ape post-intervento non è una semplice APE a cui siamo abituati per le compravendite o le locazioni, ma è un vero e proprio progetto energetico corrispondente a una Legge 10 per le nuove costruzioni.

Quest documento, insieme a una asseverazione e alla pratica per la richiesta della detrazione, viene richiesto e redatto dal professionista tecnico abilitato per dimostrare che si riesce a migliorare almeno di quelle due classi il nostro edificio, oppure a raggiungere la migliore classe possibile. Se non viene redatta l’asseverazione non si può accedere al superbonus.

Inoltre, lo stesso tecnico dovrà asseverare la congruità delle spese sostenute in rapporto all’intervento edilizio previsto: tale asseverazione sarà trasmessa all’ENEA, con modalità da definire.

Il ruolo del tecnico sarà di massima responsabilità, e per questo è richiesta una polizza assicurativa per responsabilità civile per un minimo di € 500.000.

Inoltre, sanzioni molto salate, da 2000 a 15.000 €, saranno disposte per i tecnici in caso di rilascio di asseverazioni e attestazioni mendaci: se i documenti riportano dati falsi o falsificati, decade anche lo stesso beneficio del superbonus.

I commercialisti dovranno invece comunicare all’Agenzia delle Entrate, con modalità ancora da stabilire attraverso una circolare della stessa Agenzia, la conformità dei dati che danno diritto alla detrazione fiscale: la detrazione in cinque anni, con quote di pari importo, vale per le spese documentate, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, pagate con bonifici parlanti.

Le spese professionali sostenute per la progettazione, la direzione lavori, il coordinamento della sicurezza ove necessario e per la trasmissione della documentazione all’ENEA e all’Agenzia delle Entrate saranno deducibili dalle tasse.

Ma per chi effettua lavori che rientrano nel superbonus è meglio la detrazione fiscale o è meglio scegliere la cessione del credito e lo sconto in fattura? E come si deve agire in maniera concreta? Speriamo che le modalità operative siano definite quanto prima, altrimenti si rischia di aver costruito un bel giocattolino ma che rimarrà per sempre dentro la scatola.

Suggerimento per i legislatori: magari già lo sapete, quando dovete emanare leggi sull’edilizia, chiedete anche a qualcuno che ci lavora tutti i giorni, altrimenti si rischia di generare leggi lasciate volare in un limbo di burocrazia e inapplicabilità concreta.

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La nuova prestazione energetica

Il D.Lgs 48/2020, in vigore da giugno, recepisce la Direttiva UE 2018/844 (la nota EPBD III), e presenta modifiche al calcolo della prestazione energetica degli edifici, ai requisiti minimi di progetto e alla certificazione energetica.

La Legge 90/2013 va in pensione, e il D.Lgs. 192/2005 mostra abrogazioni di articoli e variazioni sostanziali ad altri.

La Legge 10/91 cambia, così come cambia l’Attestato di Prestazione Energetica.

Il motivo di tutte queste modifiche, grandi e piccole, è quantomeno misterioso: troppe revisioni, troppi cavilli, troppe modifiche che non si capisce il perché non siano state definitive già dall’inizio.

Appena si finisce di capire i meccanismi di legge e i meccanismi da utilizzare con i vari software di calcolo, si deve ricominciare: è una sensazione di continua instabilità e sottomissione a modifiche spesso  senza senso, che giustificano però l’esistenza e la presenza di commissioni e relativi stipendi.

Ma bando alle polemiche economico-politico-finanziarie e torniamo alla nostra prestazione energetica, che almeno nella filosofia resta di animo nobile.

Le riforme introdotte dal D.Lgs 48/2020 riguardano soprattutto le modalità di calcolo della prestazione energetica degli edifici e dei requisiti minimi da verificare per gli interventi eseguiti per nuove costruzioni o per riqualificazioni energetiche,

Poi si rende obbligatoria l’installazione di colonnine di ricarica per i veicoli elettrici in caso di nuove costruzioni e di ristrutturazioni importanti in edifici non residenziali con più di dieci posti auto: ma secondo me questo punto sarà oggetto di una nuova modifica, proprio perchè non sembra logico un limite riferito al numero di posti auto, e visto l’obiettivo nazionale ed europeo dell’incentivazione dell’uso del green nell’autotrazione.

E infine si sostengono i BACS, cioè l’utilizzo di sistemi automatici di controllo e regolazione degli impianti al fine di migliorarne l’efficienza e l’uso razionale.

Per quanto riguarda invece le sanzioni in caso di omissione dell’APE nelle compravendite e nelle locazioni, la trasmissione degli accertamenti di violazioni arriva direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Un nuovo portale ENEA metterà poi a disposizione i dati relativi alla prestazione energetica degli immobili nazionale, con relative statistiche e strumenti di analisi.

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Rigenerazione Urbana: sarà vero?

Con la Nuova legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017 Rigenerazione Urbana la Regione Lazio ha esercitato la facoltà concessa dall’art. 2 bis del DPR 380/2001 di approvare disposizioni derogatorie al D.M. 1444/68 in materia di “ Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi”

Mentre il Piano Casa permetteva interventi edilizi utilizzando gli strumenti abilitativi del permesso di costruire o della DIA, la Nuova legge Regionale n.7 del 18 luglio 2017 Rigenerazione Urbana favorisce interventi di carattere edilizio-urbanistico su aree del territorio parzialmente non urbanizzate, anche attraverso iniziativa privata; sono previsti aumenti di SUL e procedure urbanistiche semplificate, tali da ridurre i tempi di approvazione. Sono anche previste limitazioni all’applicazione su aree come i centri storici.

Lo scopo è quello di promuovere la “rigenerazione urbana”, incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, “qualificare la città esistente”, limitare il consumo del suolo, aumentare la sicurezza dei manufatti.

Le disposizioni della legge Regionale si applicano nelle porzioni di territorio urbanizzate agli edifici realizzati legittimamente o per i quali sia stato rilasciato titolo edilizio in sanatoria.

Gli interventi sono ammessi anche nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, purché risultino conformi alle disposizioni del P.T.P.R., con specifica autorizzazione ai sensi dell’art. 146 D.lgs. n. 42/04, Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Non si può invece applicare nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, nelle aree naturali protette e nelle zone E (agricole) di piano regolatore, con alcune esclusioni.

Il progetto edilizio privato dovrà prevedere un progetto urbanistico che tenderà a riqualificare quella parte del territorio, e che sinteticamente riguarderà la cessione delle aree di standard e la realizzazione delle opere pubbliche a scomputo degli oneri concessori, concordate in conferenza dei servizi e supportate da una convenzione con obblighi e garanzie dei privati nei confronti dell’amministrazione comunale per il completamento dell’intero intervento urbanistico ed edilizio.

L’Art. 2 della Legge prevede in tal caso una premialità fino al 35%, con ulteriore aumento del 5% se la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta del 15% a favore della superficie permeabile, se gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante procedura di concorso di progettazione.

Per usufruire di tale premialità il progetto dovrà prevedere specifiche procedure di partecipazione civica e l’utilizzo obbligatorio, nella misura minima del 30%, di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

A seconda che l’intervento sia conforme o meno al PRG l’approvazione del progetto spetterà alla Giunta Comunale o previa variante urbanistica con approvazione da parte del consiglio comunale, secondo quanto previsto dalle leggi Regionali 36/87 e 22/97.

L’applicazione della legge risulta più immediata nelle aree della “Città da Ristrutturare” che prevedono la redazione dei PR.INT.; negli Ambiti per i Programmi integrati e negli Ambiti per i Programmi di recupero urbano gli interventi edilizi possono essere attuati su porzioni di territorio minori i cui proprietari, singoli o riuniti in consorzio, possono presentare le proprie proposte progettuali.

Gli interventi previsti sono la ristrutturazione edilizia e/o la demolizione e ricostruzione anche con ampliamenti nel limite del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10% della superficie coperta e con la modifica della destinazione d’uso tra quelle previste dagli strumenti urbanistici generali.

L’Art.4 della Legge Regionale consente la ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq. con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del D.P.R. 380/01 con esclusione di quella rurale, e non consente la realizzazione di medie e grandi strutture di vendita commerciali.

Tali disposizioni si applicano agli edifici esistenti, legittimi o legittimati da titolo in sanatoria, purché non ricadenti nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi o all’interno delle zone omogenee D, predestinate all’insediamento di impianti industriali.

Punto critico per l’attuabilità degli interventi edilizi è l’interpretazione delle disposizioni sul cambio di destinazione d’uso consentito, visto che le destinazioni d’uso previste dal PRG non sempre sono allineate con quelle previste dallo strumento attuativo, tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale: cambio d’uso secondo il PRG o cambio all’interno della stessa categoria funzionale. Si attende per tale punto una circolare interpretativa definitiva.

L’Art. 5 della Legge Regionale prevede una ulteriore premialità per progetti di miglioramento sismico ed efficientamento energetico di edifici residenziali legittimi o legittimati: l’ampliamento concesso è fino al 20% del volume o della superficie utile esistente fino al limite massimo di 70 mq di superficie: tali interventi possono anche prevedere aumento delle unità immobiliari, anche in zone agricole.

Gli ampliamenti si possono realizzare in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, anche utilizzando parti esistenti dell’edificio: se ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato.

Gli interventi devono rispettare le disposizioni sulle altezze e le distanze previste dalla legislazione vigente, oltre a rispettare le norme tecniche per le costruzioni per quanto concerne il miglioramento sismico, e le norme sulla prestazione energetica.

Per la ricostruzione degli edifici demoliti è consentito il mantenimento delle distanze preesistenti con l’eventuale modifica delle stesse nel rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, nonché la deroga alle densità fondiarie e alle altezze massime consentite. Tali deroghe, consentite anche per interventi che determinano una variazione della destinazione d’uso degli edifici, sono consentite esclusivamente per la realizzazione delle premialità e degli incrementi previsti dalla Legge Regionale.

Le premialità indicate si applicano una sola volta e non sono cumulabili tra loro e con quelle previste da altre leggi regionali e statali.

Per gli edifici di nuova costruzione, realizzati mediante interventi di demolizione e ricostruzione con volumetria o superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti, è richiesto un indice di prestazione energetica tale da garantire almeno il raggiungimento della classe energetica A1.

Gli interventi di modifica di destinazione d’uso implicano automaticamente la modifica della destinazione di zona dell’area di sedime e delle aree pertinenziali dell’edificio, nonché delle aree cedute per gli standard urbanistici, comprese quelle per la viabilità pubblica prevista dal progetto.

Il Piano Casa, pensato anche per piccoli interventi edilizi su manufatti provati, non ha purtroppo prodotto i risultati sperati al momento del suo concepimento, sia per numero di progetti presentati sia per impulso alle imprese edili: la Legge sulla Rigenerazione Urbana è vista più per interventi integrati urbanistici-edilizi, e difficilmente il piccolo proprietario ne potrà usufruire, anche considerando i maggiori costi e tributi comunali rispetto al Piano Casa.

Rimango dell’opinione che sanatorie e condoni hanno attuato uno scempio sul panorama architettonico cittadino, e parecchi architetti si stanno rivoltando nella tomba, “aspettando la risurrezione” almeno per demolire tutte le “verande indecenti e immonde” che scelleratamente sono state tollerate con pochi spicci di sanzioni.

Che la Legge sulla Rigenerazione Urbana possa essere utilizzata secondo i suoi scopi più nobili. Amen

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Parliamoci chiaro!

Parliamoci chiaro: quando parliamo di compravendite immobiliari sappiamo bene che nel corso degli anni ne sono state fatte di tutti i colori. Malgrado sia sempre stato obbligatorio rispettare la conformità urbanistica e catastale di un immobile al fine della regolarità della compravendita è stata “prassi” negli atti notarili scrivere che acquirente proprietario dichiaravano la regolarità in maniera semplicistica e frettolosa, e anche che tecnici non del tutto diligenti accettassero di eseguire variazioni puramente catastali non supportate da legittimi pratiche edilizie. E oggi ne paghiamo tutti le conseguenze! Con una moltitudine di immobili che necessitano di pratiche urbanistiche in sanatoria e relativi riaccatastamenti per regolarizzare completamente la situazione. Non ce lo nascondiamo: ancora oggi qualche tecnico e qualche agente immobiliare con l’obiettivo di un facile è immediato guadagno non spiegano a proprietario e acquirente quali sono le procedure corrette per evitare qualsiasi sorpresa, per se è per i propri eredi, immediata o futura. L’agente immobiliare deve cambiare strategia e atteggiamento, perchè al suo ruolo deve essere riconosciuta l’importanza che merita! L’agente immobiliare deve essere importante per la tutela di tutti i soggetti coinvolti in una compravendita. E’ vero: oggi le sanzioni per sanare interventi minori come lo spostamento di una porta o la trasformazione di un cucinotto in un bagno sono pesanti: 1000 Euro! E sono pesanti specialmente se le paragoniamo, in proporzione, alle piccole sanzioni che abusi ben più gravi e appariscenti come le orrende chiusure di balconi e logge sono state applicate in occasione dei tre condoni del 1985, del 1994 e del 2003. Ma questo sarà argomento da trattare in altre sedi. Il messaggio è questo: quando comprate o vendete casa fatevi affiancare da un agente immobiliare che da garanzie tecniche oltre che commerciali e pubblicitarie. Se un agente non è affiancato subito da un tecnico competente… potrebbe non filare tutto liscio!

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Il coraggio di cambiare

Cambiare. Una parola ormai abusata, violentata, la sentiamo talmente tante volte che non ne possiamo più. Ma perché? Eppure noi abbiamo il bisogno di cambiare, di migliorare, di scoprire, il bisogno di comunicare. Però siamo prede di chi usa la parola cambiare senza dirci concretamente in cosa, come, senza darci gli strumenti per farlo, solo attraverso discorsi teorici che teorici troppo spesso rimangono. Il nostro sogno di cambiare non lo trasformiamo in obiettivo! Abbiamo paura di chiudere una porta e aprirne un’altra, attaccati alla forza di gravità della nostra sicurezza. Perché ci dicono di cambiare, con il sorriso accattivante e ammiccante: quelli che ti dicono di cambiare fanno passare immagini di sole, d’amore, di spensieratezza, di gioia, e tu ti convinci: sì, un giorno anche io cambierò. Spazza via dalla tua mente il sogno e trasformalo subito, oggi stesso, in obiettivo: programma il tuo obiettivo, programma quello che vuoi fare della tua attività, metti su carta quello che vuoi diventare e tutto ciò che ti serve e ti servirà per farlo. E parti subito! Non aspettare che la tua idea sia perfetta, perché quando sarà perfetta sarà già superata. Altri avranno avuto la tua stessa idea. Parti e condividi la tua partenza con le persone giuste: e qui nessuno può aiutarti. Sarà il tuo istinto, sarà il tuo sesto senso, ma non restare solo.

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