Ma cosa sta succedendo? Le leggi e i regolamenti che riguardano l’efficienza energetica degli edifici sono diventati un terreno minato di complicazioni e difficoltà per i cittadini, gli imprenditori e persino i professionisti del settore.

In particolare, le verifiche dell’ARPA (Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale) relative agli Attestati di Prestazione Energetica (APE) hanno sollevato una serie di problematiche che richiedono una profonda riflessione e, possibilmente, una riforma urgente.

Il pericolo immediato è che in Italia si blocchino le compravendite per la impossibilità di redigere l’APE, documento indispensabile in sede di transazione degli immobili.

Ma di cosa sto parlando?

Partiamo dalla considerazione che la redazione di queste relazioni tecniche, ormai obbligatoria da più di dieci anni per le compravendite e per le locazioni di immobili, prevede l’utilizzo di software sofisticati e molto performanti: i dati di ingresso sono quelli digitati dai tecnici che eseguono i sopralluoghi negli immobili, e spesso sono inseriti nel software in maniera forfettaria, non potendo eseguire rilievi invasivi e non trovando disponibili, tra gli altri, schede tecniche complete degli impianti e degli infissi installati. Le stesse stratigrafie di pareti, soffitti e pavimenti viene decisa dal tecnico in dipendenza dalla propria esperienza e conoscenza della tipologia costruttiva. Cioè, l’APE non ha e non può avere, se non per le nuove costruzioni, un valore univoco e scientificamente valido.

E allora, quando diciamo superficialmente che gli immobili in Italia sono tutti in classe G o F, ci siamo mai chiesti quanto sono verosimili i calcoli effettuati dai tecnici di tutta Italia?

Fino a oggi l’APE è stato redatto, con la massima diligenza, lealtà, correttezza e perizia possibili e necessarie, ma con dati appena sufficienti, con costi estremamente ridotti, il che spiega e giustifica la debolezza dei risultati: non è certo un segreto che on line ci sono società di servizi che fanno l’APE a 50 Euro a fronte dell’invio di visura, planimetria catastale e solo qualche altro dato tecnico.

L’ARPA richiede invece, oggi, in sede di controllo, una grande quantità di documentazione per verificare l’accuratezza nel rilascio di un APE e la sua congruenza con lo stato di fatto dell’immobile.

Per un immobile commerciale sono richiesti 31 documenti, mentre per un residenziale se ne richiedono 13. Tra questi documenti figurano, oltre al verbale di sopralluogo obbligatorio, le verifiche di messa a terra, i rilievi plano altimetrici dell’immobile, con piante, sezioni e prospetti, le dichiarazioni di conformità degli impianti, i libretti di impianto completi di tutti gli impianti presenti, in particolare climatizzazione invernale, estiva, acqua calda sanitaria, illuminazione, le targhette degli impianti, la documentazione fotografica esterna e interna dell’edificio, con i principali elementi energicamente rilevanti del sistema dell’edificio impianto, cioè tipologia costruttiva dei tamponamenti opachi, serramenti, sistemi di emissione, sistemi di regolazione, generatore di calore, l’abaco delle stratigrafie con dati energetici e con particolari costruttivi, fotografie di dettaglio, schede materiali, l’abaco serramenti con dati energetici, schede tecniche, certificazioni ed elaborato con il loro esatto posizionamento plano-altimetrico, l’abaco dei ponti termici.

Allora l’APE diventa un problema serio e tangibile non tanto per il rilievo e per i calcoli energetici, quanto quando consideriamo la difficoltà di ottenere i documenti: la maggior parte delle abitazioni e degli esercizi commerciali in Italia non li ha a disposizione, il che rende praticamente impossibile redigere un APE in maniera giustamente, e sottolineo giustamente, accurata.

Le conseguenze di questa situazione sono molteplici e gravose.

In primo luogo, chiunque sia incaricato di emettere un APE rischia multe significative, a partire da 1.400 euro, ma rimangono comunque una spesa ingiustificata per chi è impegnato a seguire le procedure con onestà.

In secondo luogo, questa procedura mette in pericolo il mercato immobiliare, sia per le abitazioni che per gli esercizi commerciali, causando ritardi nelle compravendite e impattando negativamente sull’economia: i tecnici si devono rifiutare dell’incarico di eseguire i calcoli per l’APE in caso di mancanza di documentazione da parte del proprietario.

E che dire poi della fretta troppo spesso endemica degli attori coinvolti in una compravendita?

Alzi la mano chi non ha mai ricevuto una telefonata dall’agenzia immobiliare, dal Notaio o dal proprietario che, già seduti sul tavolo della compravendita, con la penna per le firme sull’atto, non avevano l’APE!

È evidente che qualcosa deve cambiare: dovremmo considerare l’idea di trasformare gli APE in una pratica più seria, simile a una pratica edilizia completa: questo significherebbe includere una serie di analisi più dettagliate, come carotaggi per il rilievo delle stratigrafie esatte di pareti, soffitti e pavimenti, oltre a caratteristiche dimensionali ed energetiche vere degli infissi e degli impianti, con l’utilizzo di termocamere a infrarossi per l’ispezione dei ponti termici.

Un APE di questa complessità giustifica un costo maggiore di quello attuale, tanto maggiore, ma sarebbe più equo nei confronti di tutti gli attori coinvolti: invece dei pochi euro attuali l’APE dovrebbe allora costare almeno 1500 euro, così da coprire almeno le multe dell’ARPA (comminate addirittura sul 95% dei controlli effettuati! come sottolineato anche dall’Ordine degli Architetti di Roma a giugno 2023) e da elaborare solo e soltanto in presenza di tutta la documentazione tecnica richiesta dalle verifiche dell’ARPA.

E se qualcuno dei documenti richiesti non è presente… l’APE non si fa e la casa non si può vendere: e quindi sarà inutile la frase che i Notai possono ancora inserire nell’atto attestando l’assenza della dichiarazione di conformità degli impianti: come si sposa questa prassi con i documenti richiesti dall’ARPA e le conseguenti sanzioni al tecnico certificatore energetico?

E allora rendiamo anche obbligatorio allegare la documentazione richiesta, già dal momento della protocollazione dell’APE in Regione: così rendiamo il processo delle verifiche ARPA più veloce, immediato, trasparente ed efficiente fin dall’inizio, nell’interesse di tutte le parti coinvolte, i cittadini, i tecnici e le autorità di regolamentazione.

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