Acquistare una casa è una decisione importante, e l’operazione deve essere supportata da analisi e verifiche che evitino cattive sorprese al momento del rogito e dopo l’acquisto.

Prescindiamo qui dalle verifiche statiche e da difetti di costruzione, per i quali sarebbe opportuno eseguire verifiche documentali e strumentali particolari e specifiche: ci occupiamo ora solo delle verifiche tecniche di conformità edilizi e catastale.

La Relazione Tecnica di Conformità Urbanistico-catastale è una perizia tecnica, redatta da un professionista abilitato, che attesta o meno che la situazione di fatto, cioè lo stato fisico reale e documentale dell’immobile, sia legittima e conforme sia dal punto di vista edilizio sia dal punto di vista catastale.

La Relazione Tecnica deve garantire il proprietario e l’acquirente fornendo la certezza della regolarità dell’immobile: il Notaio e l’Agenzia Immobiliare, figure comunque chiave nell’operazione di compravendita, non possono garantire la totale regolarità tecnica e amministrativa dell’immobile se non coadiuvate da professionisti con competenze specifiche in materia edilizia.

Tale Relazione è obbligatoria a Modena, a Bologna e in Toscana, ma tale obbligatorietà dovrebbe essere estesa a tutto il territorio nazionale.

Tale Relazione è bene redigerla al momento della decisione di vendere il proprio immobile, e pretenderla nel momento in cui si è interessati all’acquisto: deve essere il punto di partenza per qualsiasi atto di compravendita di immobili.

Nel caso in cui l’analisi particolareggiata dei documenti a disposizione immediatamente e strumentale rivelino difformità o anomalie, la Relazione dovrà mettere in luce le ricerche e le procedure da mettere in atto per raggiungere la conformità e poter quindi affermare la vendibilità dell’immobile.

Che lo chiamiamo Check Up Immobiliare, Casa Garantita, Casa Sicura, Casa Certa, importante è che l’immobile sia vendibile o reso tale.

I tempi per elaborare la Relazione Tecnica dipendono soprattutto dai tempi degli uffici tecnici preposti nel caso sia necessario il reperimento della documentazione tecnica per le suindicate verifiche: catasto, ufficio condono, Municipio e soprattutto il Comune per la visione dei progetti originari del fabbricato, possono impiegare purtroppo anche qualche mese per mettere a disposizione i documenti richiesti.

Dovremo cercare di integrare il servizio di verifica della conformità degli immobili e mettere gli uffici tecnici in condizioni di rispondere in tempi brevi, attraverso tecnologie e risorse efficienti disponibili.

Spesso ci troviamo di fronte a situazioni di fatto abbastanza paradossali, e l’ignaro proprietario è oggi costretto a sanzioni per aver comprato dal costruttore immobili non conformi già in partenza e per i quali magari è stata anche concessa dal comune l’Agibilità: non rari i casi di difformità pesanti sulle facciate, i peggiori per essere regolarizzati insieme agli ampliamenti mai condonati.

Ci deve essere un accordo integrato tra Agenzie Immobiliari, Notai, Professionisti e Uffici Tecnici Comunali affinché Proprietari e Acquirenti siano tutelati.

La Relazione di Conformità Urbanistica e Catastale’, deve essere quindi il documento che tutela il cittadino che acquista e quello che vende un immobile, con l’ausilio di un professionista che mette a disposizione la propria competenza e diligenza.

La tutela si estende poi agli Agenti Immobiliari, responsabili anche loro di ciò che promuovono sul mercato, che devono consolidare e rafforzare la propria professionalità ed autorevolezza, e dimostrarsi garanti di una operazione, quella immobiliare, di importanza enorme per il cittadino. Un approccio simile da all’Agenzia Immobiliare la necessaria credibilità per tutelare contemporaneamente e in maniera imparziale gli interessi di proprietario e acquirente.

La Relazione deve infine supportare il Notaio, messo finalmente in grado di sancire le compravendite di immobili regolari: infatti il Notaio non è obbligato a verificare la regolarità urbanistica né se le dichiarazioni in merito delle parti sono veritiere, limitandosi spesso a citare protocolli di eventuali pratiche edilizie e catastali ma senza verificarne l’effettiva legittimità e corrispondenza con lo stato di fatto.

E’ vero, storicamente le attività legate alle compravendite immobiliari si sono fatte alla buona e senza cure e attenzioni particolari: oggi ne paghiamo le conseguenze, in quanto una quantità enorme di immobili si trovano, chi in maniera leggera chi in maniera pesante, ad essere, di fatto, non regolari, malgrado varie operazioni e atti notarili di compravendita firmati nel corso di decenni.

Da quando il legislatore ha sancito concretamente l’obbligo di regolarità dell’immobile ai fini della compravendita, le responsabilità e la delicatezza delle operazioni immobiliari sono in effetti aumentate a dismisura e richiedono una integrazione di competenze per la tutela del cittadino.

Con l’obbligatorietà della Relazione di Conformità Urbanistico-catastale saranno azzerate le compravendite irregolari, per le quali ad oggi sono aperti e si aprono ancora contenziosi e procedure amministrative per nullità dell’atto, interessi pecuniari, ad esempio la restituzione del doppio della caparra al promissario acquirente, denunce penali per abusi edilizi mai dichiarati e mai sanati.