Superbonus Ultimo Capitolo

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L’articolo è un po’ lunghetto, perché qui non starò semplicemente ad elencare e a parafrasare i decreti: spiegherò passo dopo passo cosa fare per accedere al bonus, quali saranno i problemi reali nell’eseguire le pratiche edilizie, quali pericoli penali e fiscali ci saranno a nascondere difformità edilizie dei fabbricati, e lo sappiamo bene che otre il 90% dei fabbricati ha qualcosa che non va e non è mai stato legittimato!

Aspettavamo come la manna dal cielo i decreti del MISE e le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, che finalmente sono arrivati. 

Ed è ormai chiaro e ben specificato nei modelli di asseverazione tecnica che per eseguire i lavori non basta l’APE pre e post-intervento, ma è necessaria la redazione del progetto energetico previsto dalla Legge 10/1991: insomma, non ricorrete agli APE on -line, che tra l’altro sono illegali.

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate riguardano le modalità di presentazione dei visti di conformità da parte dei CAF o dei Commercialisti alla stessa Agenza delle Entrate: la Conformità riguarda i requisiti richiesti dal Decreto Rilancio, articoli 119 e 121, per usufruire del Superbonus e Sismabonus 110% per lavori di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, con l’indicazione delle asseverazioni tecniche trasmesse dal professionista all’ENEA per la congruità dei prezzi e per  requisiti tecnici necessari.

E anche il Ministero dello Sviluppo Economico ha emesso, con due decreti, denominati rispettivamente Decreto Asseverazione e Decreto Requisiti, i tanto attesi moduli di asseverazione tecnica per i SAL, minimo del 30% dei lavori, e per lo stato finale dei lavori, da presentare all’ENEA a firma del tecnico competente, per il rispetto dei requisiti tecnici e la congruità delle spese. I decreti contengono gli iter procedurali e le indicazioni per la compilazione, la trasmissione online all’ENEA, e le sanzioni, da 2.000 a 15.000 euro per dichiarazioni infedeli.

Cronologia finale: emesso il D.L. 34/2020 il 19/05/2020, convertito in legge con la L. 77/2020 del 17/07/2020 in Gazzetta Ufficiale dal 18 luglio, Decreto Attuativo Asseverazioni del MISE del 03/08/2020, Decreto Attuativo Requisiti del MISE del 06/08/2020, Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate del 08/08/2020, provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 08/08/2020. E così siamo finalmente a posto.

Il bonus detrazione fiscale previsto dal D.L. 63/2013, convertito in L. 90/2013, viene aumentato dal 65% al 110%, con alcuni requisiti tecnici da soddisfare per poterne usufruire, e la detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo; e viene inserita la possibilità di cessione del credito e sconto in fattura, non contemplate prima.

Così ora è ufficiale: il beneficiario, cioè chi ha diritto alla detrazione fiscale, può optare sia per lo sconto in fattura del 100% sui lavori effettuati, con l’impresa che provvederà a sua volta al recupero del 110% come detrazione fiscale o attraverso la cessione del credito, sia per la cessione diretta del credito, cioè fatta direttamente da parte del soggetto beneficiario.

Interventi ammessi: isolamento termico delle superfici disperdenti, per un minimo del 25%, sostituzione impianti per climatizzazione invernale ed estiva e per la produzione di acqua calda sanitaria, impianto fotovoltaico, installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Gli interventi e le relative spese documentate devono essere eseguiti tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, almeno per ora.

E le banche hanno pure detto come entrano loro nell’affare, che per le banche è veramente un grande affare, visto che comprano a circa il 10% il credito d’imposta di chi effettua l’intervento. Si, vabbè, i tassi usurai, le banche comandano,  sono le banche che fanno le leggi, eccetera eccetera, però invece di un decreto salvabanche oggi i cittadini si ritrovano almeno i lavori fatti gratis. Beh, diciamo senza sborsare nell’immediato denaro: gratis finché gli stessi cittadini si renderanno conto in qualche modo che, con le tasse per pagare i fondi nostrani od europei, questi lavori qualcuno li dovrà pur pagare, a meno che non si creino dal nulla i soldi per pagare le imprese e le stesse banche. Qualche potente mago disponibile, interessato ad entrare in politica? Si faccia avanti, tanto siamo abituati ai vari “Salvo io l’Italia”.

Dal Ministero dello sviluppo economico dicono che l’Europa guarda con grande interesse il Superbonus: sapendo quanto l’Europa tiene alla salute delle banche forse si capisce il perché!

Ma veniamo a noi, agli aspetti squisitamente tecnici e fiscali.

Allora: sono un cittadino e voglio realizzare i lavori compresi nel superbonus. Quali sono i passaggi?

Primo: un tecnico esegue il progetto energetico per calcolare che con gli interventi previsti si migliori di due classi la prestazione energetica dell’edificio. Questo punto primo lo metterei appena dopo uno studio di fattibilità dell’intervento, cioè una due diligence, come spiegato per bene al successivo punto tre, perché se l’immobile non è legittimo non si può di certo procedere con il superbonus!

Secondo: si trovano l’impresa o la banca, o tutte e due, o un soggetto che offra il servizio completo di esecuzione lavori e pratiche bancarie. Deve essere aperto un conto corrente dedicato, intestato al proprietario dell’edificio, in cui la banca verserà i soldi corrispondenti alle fatture emesse ai SAL e al fine lavori, con un costo che sarà il guadagno della banca. Ma le banche stanno cercando formule e soluzioni diverse da offrire ad hoc, addirittura con piattaforme digitali dedicate.

Terzo: si presenta la pratica edilizia corretta al Comune per eseguire i lavori, e qui il tecnico deve essere del tutto competente in materia urbanistica. E attenzione, lo dico da tanto tempo: se ci sono difformità, che il tecnico deve, per forza, riscontrare, prima bisogna sanarle o eliminarle, perché altrimenti si perde il beneficio fiscale. Il Superbonus non è fine a se stesso: il testo unico dell’edilizia, vedi uno per tutti l’Art. 49, i gli stessi decreti emessi riguardanti le detrazioni fiscali, vedi uno per tutti il 41/98, indicano che in caso di illeciti edilizi le agevolazioni fiscali decadono! Quindi se c’è qualcosa che non va accertiamola prima, da bravi tecnici, saniamo il sanabile e partiamo con la pratica per il superbonus da un edificio totalmente legittimato. Se non è così rifiutate l’incarico della progettazione! Oppure fate una bella Due Diligence immobiliare e regolarizzate il tutto. E infine non dimentichiamoci dell’Agibilità: a fine lavori abbiamo trasformato l’edificio e i suoi impianti, per cui, come richiesto dal testo unico, dobbiamo richiedere una variazione del certificato di agibilità. E se il fabbricato l’agibilità non ce l’ha? Non ci voglio pensare: tutto il 110% rischia seriamente di essere una bolla di sapone, una faticaccia legislativa inattuabile per colpe pregresse di proprietari, costruttori, tecnici e amministrazioni comunali che non hanno provveduto a costruire in maniera regolare o a controllare tale regolarità. Niente: non c’è nessun legislatore che si prenda la responsabilità di emanare una legge che preveda, senza conseguenze penali e sanzionatorie, di legittimare facilmente e velocemente un fabbricato con qualche difformità di costruzione. E, lo sottolineo: non parlo di ampliamenti, di superfetazioni, di costruzioni abusive di piscine, tettoie e finti pergolati, e chi mi segue sa quanto odio queste azioni banditesche. Parlo di difformità in sede di costruzione che riguardano le facciate, la posizione delle aperture, la posizione delle canne fumarie e cose del genere, situazioni che spesso impediscono l’avvio di pratiche anche per i singoli appartamenti di un condominio se non dopo estenuanti ricerche di progetti e varianti, quando si trovano, con la consueta azione finale di una pratica in sanatoria per la facciata prima di poter procedere magari a una semplice ristrutturazione per diversa distribuzione degli spazi interni. Speriamo che sia la volta buona per scuotere una coscienza legislativa razionale ed oggettiva sull’argomento difformità del fabbricato.

Quarto: avuta l’autorizzazione del Comune si iniziano i lavori con impresa, Direzione Lavori, Coordinamento della Sicurezza, Stati di avanzamento lavori, Fine Lavori, Collaudo e variazione dell’Agibilità.

Quinto: in corrispondenza dei SAL e alla fine dei lavori, il tecnico abilitato presenta telematicamente all’ENEA, nella propria area riservata, l’asseverazione datata, timbrata e firmata, con ricevuta e codice identificativo unico, che è come dire che i lavori rispettano alla virgola il progetto, che definiva materiali e impianti, con relative pose e installazioni, e con relative spese, per raggiungere il requisito richiesto riguardo le due classi di miglioramento o la massima classe ottenibile con i possibili interventi sull’edifico. L’ENEA controlla, e, che Dio ce la mandi buona, verifica e accerta la veridicità delle asseverazioni. I controlli riguardano minimo il 5% delle asseverazioni, mentre i controlli in situ sono minimo il 10%. In caso di contestazione accertata, l’ENEA la trasmette al MISE, che provvede all’applicazione delle sanzioni pecuniarie, alla denuncia penale e alla segnalazione all’Ordine professionale. Il MISE trasmette poi le contestazioni all’Agenzia delle Entrate e al Ministero dell’Economia e delle Finanze per l’avvio della procedura per la decadenza dell’agevolazione del superbonus e il risarcimento danni provocati dall’attività professionale.  Proprio per questo sono stati alzati i massimali delle polizze assicurative professionali di responsabilità civile, non inferiori a 500.000 €. Attenzione anche ai tempi: se dall’ultimo SAL trasmesso sono trascorsi 48 mesi senza ulteriore SAL o fine lavori l’ENEA comunica all’Agenzie delle Entrate la mancata conclusione dei lavori.

Sesto: se il proprietario dell’edificio non usufruisce della detrazione fiscale direttamente, l’impresa emette la fattura finale, dopo aver emesso quelle parziali ai SAL, e la porta in banca, che, a fronte di un costo del servizio, mette i soldi corrispondenti sul conto dedicato, con cui il proprietario può pagare l’impresa. Le banche troveranno di sicuro altre formule e procedure da offrire ai propri clienti.

Settimo: se il beneficiario tiene per sé il credito del 110% sono necessari i bonifici tracciati, completi di causale, codice fiscale del beneficiario, codice fiscale o partita Iva del fornitore e/o prestatore. La banca applica su tali bonifici la ritenuta d’acconto dell’8%.

Nel caso si sia optato per sconto in fattura o cessione del credito il CAF o il commercialista inviano all’Agenzia delle Entrate il visto di conformità, completo delle indicazioni dell’avvenuta asseverazione tecnica.

Il beneficiario dovrà conservare le fatture, le ricevute dei bonifici, la delibera assembleare in caso di interventi su parti comuni di edifici, le asseverazioni tecniche con trasmissione all’ENEA.

Stessa cosa per le prestazioni professionali per redazione progetto edilizio, redazione progetto energetico, direzione lavori e coordinamento della sicurezza: non sono state emanate tabelle con limiti di spesa, per cui è plausibile che i tecnici possano ritenere congrue le spese professionali indicate dal D. Min. Giustizia 17/06/2016.

Riassumendo: Lavori 100.000 €, Superbonus 110.000 €, la banca compra il credito per 8.000 €, l’impresa guadagna 102.000 €, il proprietario non ha sborsato un euro. E speriamo che tutto sia stato eseguito legittimamente in modo da non vedere un giorno una lettera dell’Agenzia delle Entrate che ci dice che non abbiamo diritto alla detrazione.

Non chiamate il solito amico: chiamate un tecnico abilitato e competente in materia energetica, edilizia, cantieristica e fiscale.

Vediamo in sintesi quali sono gli interventi previsti e le relative detrazioni:

  1. ISOLAMENTO TERMICO delle superfici opache disperdenti verticali, orizzontali e inclinate dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare

Fino a 50.000 € per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari indipendenti, con accesso autonomo dall’esterno, in condominio.

Fino a 40.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da due a otto unità.

Fino a 30.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da più di otto unità.

 

  1. SOSTITUZIONE IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE, ESTIVA E PRODUZIONE ACQUA CALDA SANITARIA

Fino a 30.000 € per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari indipendenti, con accesso autonomo dall’esterno, in condominio.

Fino a 20.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da due a otto unità.

Fino a 15.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da più di otto unità.

 

  1. INSTALLAZIONE IMPIANTI FOTOVOLTAICI E SISTEMI DI ACCUMULO

Fino a 48.000 €, con spesa massima di 2.400 €/kWh per l’impianto fotovoltaico

Fino a 1000 €/kWh di capacità installato per  l’impianto di accumulo

L’installazione deve essere eseguita contestualmente ad uno degli interventi dei punti 1 e 2.

L’energia non autoconsumata su posto deve essere ceduta al gestore dei servizi energetici, il GSE.

  1. INSTALLAZIONE COLONNINE DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI

Limite di 3000 € di spesa per ogni unità immobiliare.

L’installazione deve essere eseguita contestualmente ad uno degli interventi dei punti 1 e 2.

 

SOSTITUZIONE INFISSI E SCHERMATURE SOLARI

Se eseguita congiuntamente agli interventi previsti ai punti 1 e 2  l’intervento eredità il 110%, secondo i limiti di spesa previsti. La sostituzione infissi ha diritto alla detrazione del 110% nel caso in cui gli interventi ai punti 1 e 2 non siano realizzabili per l’esistenza di particolari vincoli paesaggistici, storici e archeologici previsti dal D. Lgs 42/2004.

Ah, dimenticavo: chi può accedere alle detrazioni definite nel Superbonus?

  • Condomìni
  • Persone fisiche su un numero massimo di due unità immobiliari
  • Istituti autonomi case popolari o enti simili, per i quali le detrazioni sono già prorogate fino al 30 giugno 2022
  • Cooperative di abitazione
  • Organizzazioni non lucrative di utilità sociale
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche, per specifici interventi sugli spogliatoi

Ci spiace per chi possiede castelli, ville, abitazioni signorili o palazzi di prestigio, che tradotto catastalmente significa categorie A1, A8 e A9: e anche per gli immobili indipendenti destinati all’esercizio di impresa o di lavoro autonomo, a meno che non facenti parte di un condominio che usufruisce del bonus.

No, per loro non ci sono superbonus, e dovranno mettere mano al portafoglio per risparmiare in bolletta!

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le parti comuni di un edificio

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Ogni tanto vediamo che le leggi vengono variate, e gli articoli presentano frasi e paroline che precisano qualche concetto o dettaglio per renderlo meno vago e nebuloso.

Così anche il codice civile si adatta e si trasforma, e. per quanto riguarda la definizione delle parti comuni di un edificio è l’art. 1117 a dettare le regole.

L’ambito di applicazione riguarda edificio composti da più unità immobiliari, i complessi immobiliari con più edifici e il supercondominio, dove cioè la struttura dei fabbricati preveda l’uso in comune di alcune parti.

Tutti i condòmini possono usare i beni comuni, a condizione che rispettino il pari diritto degli altri comproprietari e che l’uso non vada a pregiudicare la stabilità, la  destinazione e il decoro architettonico dell’edificio: queste caratteristiche devono essere rispettate anche quando si aprono o si modificano le aperture, cioè finestre, porte e porte finestra, sui muri perimetrali. 

Le parti comuni sono innanzitutto quelle comuni a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari, e la lista non è breve: in particolare facciamo chiarezza sui muri perimetrali, che sono venduti come superficie commerciale di ogni singolo appartamento ma rimangono proprietà comune, sia che siano muri maestri, cioè portanti dal punto di vista strutturale, sia che siano tamponature.

I muri perimetrali determinano la consistenza volumetrica dell’edificio, ne tratteggiano la sagoma e l’aspetto eterno, oltre ad avere funzione di protezione dagli agenti atmosferici.

Poi nella lista compaiono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i pilastri e le travi, nel caso di edifici con struttura a telaio, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso con relativi vestiboli, i corridoi, chiamati anditi, nonché i portici, i cortili, le aree scoperte e gli spazi verdi.

Ancora, i locali tecnici, i parcheggi, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune.

E poi gli ascensori, eventuali pozzi e cisterne, gli impianti tecnologici, idrico, fognario, riscaldamento e condizionamento centralizzati, l’impianto di distribuzione del gas, l’impianto elettrico, compreso quello di ricezione televisiva e dati, satellitare o via cavo: sono comuni fino alla scatola di derivazione del singolo appartamento, perché da lì in poi la proprietà è esclusiva del singolo proprietario.

Quando c’è una infiltrazione causata dalla rottura di una tubazione in un bagno la colpa ricade sul proprietario dell’appartamento, a meno che la rottura non sia nella colonna di scarico da cui l’impianto dell’appartamento deriva.

E le terrazze? La terrazza a livello, se specificato correttamente nel titolo di proprietà, è di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, e questo succede quando quella terrazza è parte integrante, dal punto di vista strutturale, del piano cui è annessa.

Altrimenti la terrazza è parte comune, con funzione di copertura di tutta la costruzione.

E gli ascensori? In genere sono parti comuni, se installati originariamente nell’edificio: se invece è stato installato con il contributo economico di solo alcuni dei condomini allora la proprietà dell’ascensore rimane a questi.

Il regolamento di condominio precisa poi le singole peculiarità che ogni condominio può presentare, come la concessione dell’uso esclusivo, così come il titolo di proprietà specifica, se legittimo, la proprietà di alcune parti dell’edificio: succede spesso che il costruttore si riserva la proprietà di alcune parti, come ad esempio l’autorimessa o qualche locale.

Vabbè, ma con queste parti comuni che ci facciamo? Ogni condomino è tenuto a contribuire alla conservazione e alla manutenzione di queste parti, secondo le tabelle millesimali,

E come ci si deve comportare quando un condomino esegue dei lavori che trasformano l’aspetto esteriore di un edificio, ad esempio eseguendo lavori nel proprio giardino con trasformazione di verde in spazi pavimentati e cambiando aspetto e consistenza delle recinzioni?

Sicuramente la trasformazione degli spazi non è vietata, né dal regolamento di condominio né dai regolamenti edilizi, se non espressamente specificato nei vari casi, ma resta l’istituto giuridico del decoro architettonico dello stabile, che tante sentenze ha prodotto nel corso degli anni.

In definitiva l’estetica del fabbricato non deve essere stravolta da interventi edilizi, il che significa che tali interventi non devono peggiorare esteticamente la costruzione, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva.

L’amministratore è tenuto a vigilare su questo tema, e l’assemblea deve deliberare su questa materia, in modo tale da autorizzare l’intervento oppure decidere sula demolizione dell’opera o sulla quantificazione del danno, quantificabile nella diminuzione del valore di mercato che le singole unità immobiliari hanno subito a seguito del peggioramento della architettura del fabbricato.

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Non rovinarmi il paesaggio

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Parliamo di Autorizzazioni paesaggistiche.

Il patrimonio culturale italiano è costituito dai beni culturali e dai beni paesaggistici, e la sua tutela è sancita dal codice dei beni culturali, D.Lgs. n. 42/04: le disposizioni contenute nel decreto indicano come Lo Stato, le regioni, le province e i comuni devono assicurare la protezione e sostenere la conservazione del patrimonio culturale, valorizzandolo e favorendone la possibilità di godimento.

La conservazione del patrimonio culturale comprende anche la riqualificazione degli immobili e delle aree sottoposti a tutela compromessi o degradati.

D’altra parte, la nostra Costituzione, al suo splendido, almeno nelle intenzioni, articolo 9, stabilisce che La Repubblica promuove lo sviluppo della cultura e la ricerca scientifica e tecnica, e tutela il paesaggio e il patrimonio storico e artistico della Nazione.

Già nel 1939 erano definiti dalla legge i vincoli ambientali per luoghi di notevole interesse pubblico, e la Legge Galasso del 1985 ha reso automaticamente vincolati dal punto di vista ambientale molti territori, costieri, lacustri, montani, nei quali per costruire bisogna seguire l’iter di autorizzazione paesaggistica. Eccezion fatta per le zone omogenee A e B, in pratica centri storici e di saturazione, già edificate al momento dell’emanazione della Legge, oppure in zone previste in piani specifici di attuazione approvati.

Stessi obblighi paesaggistici per gli immobili per i quali è stata presentata richiesta di condono nel 1985, 1994 o 2003, con abusi su aree precedentemente vincolate.

I beni culturali presentano interesse artistico, storico e archeologico, mentre i beni paesaggistici sono rappresentati da immobili e aree del territorio di valore storico, culturale, naturale, morfologico ed estetico: in queste aree gli interventi urbanistici ed edilizi sono sottoposti a procedimento autorizzativo propedeutico all’ottenimento del titolo edilizio.

Per quanto riguarda Roma e dintorni, la competenza per il rilascio dell’Autorizzazione paesaggistica è della Regione Lazio, con sub-delega ai Comuni per interventi, indicati dalla Legge Regionale n. 8/12.

I procedimenti sono di due tipi, ordinario e semplificato: quest’ultimo, istituito con il DPR 139/2010, si sceglie  per opere di lieve entità, ma in pratica si differenzia poco dal procedimento ordinario, ad esempio per la assenza  dei render fotorealistici tra gli allegati obbligatori.

La presenza di vincoli paesaggistici è individuabile nella Tavola B del PTPR Regionale.

Gli interventi per i quali è prevista la richiesta di Autorizzazione Paesaggistica interessano variazioni di forma e volumetria degli edifici, demolizioni e ricostruzioni, variazione dei prospetti riguardo a balconi, aperture sulle murature, cornicioni, scale esterne, ascensori, tetti, canne fumarie, lucernari, abbaini, tettoie, cancelli pedonali e carrabili, installazione di impianti di condizionamento e parabole, per citarne solo alcuni.

La domanda in bollo, con diritti di segreteria di € 300, deve contenere una serie di documenti tecnici costituiti da relazioni, elaborati grafici, render fotorealistici.

L‘Ufficio Autorizzazioni Paesaggistiche verifica la completezza documentale e richiede eventuale documentazione integrativa, e trasmette il proprio parere alla Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio.
La Soprintendenza dà il proprio parere entro quarantacinque giorni dalla ricezione degli atti, e l’Ufficio Autorizzazioni Paesaggistiche, in caso di esito positivo, emette il relativo provvedimento paesaggistico mediante Determinazione Dirigenziale, pubblicata in un elenco specifico di autorizzazioni rilasciate.

Il principe degli interventi edilizi soggetti ad autorizzazione paesaggistica, e conseguentemente il più evidente degli abusi, è l’incremento di volume non superiore al 10% di quello della costruzione originaria, e comunque inferiore a 100 mc, cioè circa trentatré metri quadri per un’altezza di tre metri.

Ma il volume percepito dai vincoli paesaggistici è lo stesso volume identificato in ambito edilizio? Certo che no, e regolarizzare queste strutture è decisamente complicato. 

L’articolo 167 del codice dei beni culturali lo rende impossibile, anzi, visto che esclude aumenti di superficie e di volume dalla procedura di accertamento di conformità paesaggistica, con il proprietario costretto a ripristinare a proprie spese la situazione di regolarità: se avete fatto un ampliamento, una soprelevazione, un ripostiglio per gli attrezzi fareste bene a demolirlo direttamente, a prescindere dagli altri vincoli storici, archeologici, idrogeologici che possono insistere sul territorio interessato.

Così un piccolo volume tecnico, che dal punto di vista edilizio non è conteggiato ai fini della cubatura ammessa,  diventa inammissibile dal punto di vista paesaggistico e viceversa.

Le conseguenze dell’accertamento di conformità paesaggistica sono analoghe a quelle dell’accertamento di conformità edilizia previsto dall’art. 36 del testo unico dell’edilizia: se la domanda di sanatoria è accettata dell’ufficio competente segue una sanzione pecuniaria, mentre se l’illecito, tra l’altro penale, non è ammesso, è seguito dalla rimessa in pristino.

La differenza tra l’aspetto edilizio e l’aspetto paesaggistico, a prescindere se parliamo di un manufatto legittimo o abusivo, è che quest’ultimo è decisamente di natura soggettiva: per qualcuno un fabbricato può non essere compatibile con il paesaggio perché rovina un panorama, perché nasconde una veduta, perché guasta uno scenario, mentre per altri dipingere di azzurro acceso una palazzina in un quartiere storico che presenta una omogenea colorazione tenue gialla, arancione e rossa fa risaltare il contesto e ne esalta la prospettiva!

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Lavori in casa

Decreto legislativo 222/2016 SCIA 2

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I nostri legislatori hanno promesso che questo è l’ultimo decreto, quello definitivo, in ambito di definizione della corrispondenza tra interventi edilizi e permessi necessari per eseguirli. Che era l’ultimo l’abbiamo sentito molte volte: è quasi diventato uno sport nazionale quello di emanare testi unici definitivi e poi modificarli nel momento in cui ci si comincia a capirci qualcosa. E’ successo con il DPR 380/01, il testo unico dell’edilizia, variato in ambito nazionale, regionale e locale con regolamenti edilizi, delibere, circolari esplicative e interpretative, protocolli di intesa e chi più ne ha più ne metta. Oggi abbiamo la SCIA 2: quindi se vogliamo, ad esempio, realizzare un camino in casa, ora sappiamo bene come procedere… sarà vero? In attesa però di un ennesimo decreto definitivo questo è quello che passa il convento, e quindi abbiamo deciso di realizzare almeno una guida schematica di riferimento in sostituzione di pagine e pagine, e rimandi su rimandi, che fanno stancare gli occhi e la mente dopo le prime righe.

Qui vogliamo fornire tabelle guida che riuniscono il DPR 380/01 aggiornato al D. Lgs 222/2016, le Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma, le Circolari esplicative 191432/2017 e  19137/2012 del Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune di Roma. 

Ogni Comune, lo sappiamo bene, può prevedere variazioni sul tema!

Leggi Regionali nel Lazio già hanno variato qualche punto riguardante le difformità in facciata e le sanzioni (in diminuzione) per regolarizzarle, se sono regolarizzabili.

E aspettiamo sempre con ansia la revisione del Testo Unico dell’Edilizia!

Autorizzazioni per Interventi Edilizi

Qui si mettono in relazione gli interventi edilizi e i relativi  titoli edilizi necessari

Categorie di intervento urbanistico e edilizio

Edilizia Libera e Recupero Edilizio

Nuova Costruzione

Mutamento di Destinazione d'Uso

Destinazioni d'Uso e Carico Urbanistico

La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. In funzione del carico urbanistico (CU) le principali destinazioni d’uso sono così classificate:

Parametri e classificazioni PRG

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servizi on line per l’edilizia

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A Roma il portale dedicato all’edilizia ha assunto una veste diversa da qualche giorno, e i servizi on line che dovrebbero sveltire le procedure di richiesta di accesso agli atti e di presentazione di domande, istanze, atti dovrebbero essere facilitati e, si spera, trasparenti e veloci.

Il nuovo sito WEB presenta una sezione che si chiama SUE, Servizi Unificati per l’Edilizia: da qui si accede ai vari uffici competenti in materia di casa e urbanistica, una vera e propria piattaforma tecnologica per gestire i procedimenti edilizi e i relativi pagamenti riguardo le procedure edilizie ordinarie, il condono edilizio, l’agibilità e l’accesso agli archivi documentali.

SUET, SICER, SUAG e SIPRE saranno acronimi molto gettonati, se effettivamente faranno quello che promettono.

Attraverso apposite procedure di accreditamento cittadini e professionisti del settore edilizio possono accedere alle varie sezioni del portale.

Partiamo dal SUET, attraverso il quale già dal 2016 vengono presentate on line CIL e CILA per le comunicazioni di inizio lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, secondo determinati criteri: relazioni tecniche, elaborati di progetto e documenti tecnici sono inseriti sul portale dove rimangono a disposizione in modo ordinato e snello per le consultazioni successive da parte degli aventi titolo, dei professionisti hanno eseguito la pratica e dei tecnici del comune.

Aspettiamo la stessa tipologia di presentazione di SCIA, DIA e Permessi di Costruire, che sono necessari a seconda del tipo di intervento edilizio che si intende eseguire.

Vediamo cosa si fa con il SICER, dedicato alle procedure semplificate di condono edilizio: visualizzare lo stato delle pratiche, compilare e trasmettere richieste di definizione delle pratiche, stampare il titolo edilizio in sanatoria, richiedere il perfezionamento del silenzio-assenzo della domanda di condono, aggiornare i dati dell’attuale proprietario in caso di avvenuta compravendita, richiedere la modifica di dati tecnici della originaria richiesta di condono, effettuare eventuali pagamenti on line sia per l’accesso agli atti sia per oneri automaticamente calcolati dal sistema a seconda della richiesta effettuata .

Le procedure semplificate sono quelle per la veloce conclusione del procedimento amministrativo e relativo rilascio di un titolo edilizio in sanatoria e quelle per ottenere il titolo edilizio in sanatoria tacito per silenzio assenso.

Tutto ciò significa avviare e monitorare le pratiche comodamente dal computer dell’ufficio, con conseguente snellimento e semplificazione, almeno nelle intenzioni, dei condoni Edilizi presentati ai sensi delle Leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 326/2003 e L.R. n. 12/2004.

Quando l’utente avente titolarità della pratica effettua l’accesso con le proprie credenziali Il sistema mostra i dati relative alle sue pratiche in essere: se non si riesce a trovare una pratica probabilmente essa è associata ad un altro proprietario: In tal caso si richiede, sempre on line, la modifica di assegnazione della  titolarità dell’istanza di condono. Sempre dalla piattaforma si può assegnare la delega a un tecnico accreditato che seguirà le evoluzioni della pratica.

Il SIAG è un servizio snello per la ricerca dell’esistenza di Certificati di Agibilità rilasciati dagli anni ‘30 a oggi: non pensate di trovare tutta Roma in banca dati perché… beh, i costruttori e i Direttori Lavori non sempre, inspiegabilmente, hanno fatto il proprio dovere a ultimazione lavori, e non hanno richiesto Abitabilità o Agibilità!

Il servizio sarebbe da perfezionare, ma in Dipartimento già lo sanno, inserendo tra i dati consultabili per le ricerche anche quelli relativi alle Licenze Edilizie abbinate ai progetti e agibilità/abitabilità.

E a volte dagli atti e dalle consultazioni non è chiaro se un numero corrisponde a un protocollo di presentazione, a un numero di rilascio, a una variante; per non parlare poi della difficoltà oggettiva di effettuare le ricerche in base a toponomastica inesistente o errata, o in base al nominativo della società costruttrice o del nome e cognome del costruttore troppo spesso storpiati in fase di inserimento e quindi introvabili o rintracciabili per tentativi.

Queste difficoltà si ripercuotono su servizi del SIPRE, l’archivio digitale dei documenti per la richiesta di fascicoli progettuali, titoli edilizi, certificati e fascicoli di agibilità, fascicoli di Condono.

 

Gestire le pratiche da remoto senza fisicamente andare negli uffici tecnici preposti a servizi tecnici non è cosa da niente: inoltre con la gestione telematica sembra ovvio pensare a una semplificazione, velocizzazione, tracciabilità e trasparenza dei procedimenti amministrativi.

Man mano che utilizzeremo i diversi servizi forniremo indicazioni sull’efficienza dei nuovi servizi on line.

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la riscossa dei tetti inclinati

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Era una falla, o un bug, per esportare la nomenclatura informatica, che il testo della bozza DL rilancio presentava nella parte riguardante il Superbonus 110%.

All’art. 119 del decreto spunta la parola “inclinate” per le coperture incluse tra gli interventi del Superbonus, scompare la limitazione alla casa principale e spunta la limitazione del beneficio del Superbonus a due unità immobiliari, oltre alle parti comuni degli edifici.

Cosa non da poco per gli edifici sottoposti a vincolo paesaggistico e a divieti derivanti da regolamenti edilizi: gli interventi di efficientamento energetico usufruiscono del Superbonus anche se non si possono eseguire lavori di coibentazione o di sostituzione degli impianti esistenti da abbinare.

Però diminuiscono i tetti di spesa possibile, passando da 60.000 a 50.000 € per i fabbricati unifamiliari e per le villette a schiera, a 40.000 per i condomini fino a otto appartamenti e a 30.000 per i condomini più grandi.

Sostituire gli impianti di climatizzazione prevede un tetto di 20.000 € per ogni appartamento in edifici fino a otto unità e di 15.000 per quelli più grandi.

Gli impianti fotovoltaici sono compresi tra gli interventi che potranno usufruire dal Superbonus, se non abbinati direttamente a lavori di coibentazione o di sostituzione degli impianti: obbligo di cessione al GSE dell’energia prodotta e non consumata direttamente sul posto. Qui il tetto di spesa rimane di 48.000 € con un limite di 2.400 € per ogni kW di potenza installata.

Chi deciderà se i prezzi pagati sono congrui? Il professionista tecnico, basandosi, fino a nuovo ordine del MISE, sui prezzari regionali. Il tecnico dovrà sempre asseverare il miglioramento di due classi energetiche attraverso il calcolo comparativo prima e dopo l’intervento.

Dicono che entro il 18 agosto ci saranno i decreti attuativi: stiamo ancora aspettando quelli arretrati in materia, e quindi speriamo bene.

A proposito: i criteri ambientali minimi, conosciuti come CAM, devono essere sempre rispettati dai materiali utilizzati negli interventi di efficientamento energetico.

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posso avere il 110 % ?

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Vediamo il dettaglio tecnico sugli interventi ammessi all’Ecobonus 110%, per gli edifici.

Il cappotto termico riguarda interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali, cioè muri e solai, che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda. La detrazione è calcolata su una spesa massima di 60.000 euro per ogni unità immobiliare che compone il fabbricato. I materiali isolanti utilizzati devono inoltre rispettare i Criteri Ambientali Minimi – CAM, definiti dal DM 11 ottobre 2017.

In condominio è ammessa la sostituzione degli impianti centralizzati esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione, caldaie a pompa di calore, ibridi, geotermico, microcogenerazione, con fotovoltaico e sistema di accumulo abbinato. La  detrazione è calcolata su una spesa massima di 30.000 euro per ogni unità immobiliare che compone il fabbricato.

Per le unità immobiliari singole sono ammessi gli stessi interventi sugli impianti, con gli stessi limiti di spesa, tranne l’installazione della caldaia a condensazione.

Fotovoltaico e colonnine auto elettriche sono ammessi dal superbonus 110%, se abbinati agli interventi di coibentazione o sostituzione degli impianti termici suindicati, oppure se  associati ad interventi di miglioramento sismico che rientrano nel sismabonus, anch’esso portato al 110 %. Il limite di spesa da portare in detrazione è di 48.000 €, con un massimo di 2400 € per ogni kW installato. I sistemi di accumulo degli impianti fotovoltaici prevedono invece un limite di spesa di 1000 € per kWh installato.

Le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici sono installabili con sistemi di controllo che mettano a disposizione del GSE, il gestore dell’energia elettrica, l’energia che non viene consumata sul posto.

Se rientriamo nel superbonus con gli interventi suindicati, gli altri interventi di efficientamento energetico compresi nell’ecobonus, come la sostituzione degli infissi e la coibentazione di sottotetti, ereditano il 110%.

Quali sono i passaggi pratici? Se devo effettuare ad esempio lavori di coibentazione per 40.000 €, la ditta  fa direttamente uno sconto del 100%: quindi, invece di pagarla direttamente, le cedo il 110% del credito che avrei diritto di detrarre dalle mie tasse, cioè gli cedo 44.000 €. L’impresa sconta la fattura in banca che si tiene il 9%, ad esempio. e si compra il credito.

Chi può richiedere il superbonus? I condomini, le persone fisiche per interventi sulla casa principale o anche sulla seconda casa se non unifamiliare, IACP e cooperative, e con recente risoluzione 34/2020 dell’Agenzia delle Entrate anche persone giuridiche, cioè società che effettuano interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione come “beni strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”, finora escluse dagli incentivi e dalle detrazioni per questo tipo di interventi.

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detrazioni superbonus

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Il DL Rilancio ha inserito tra gli interventi ai quali si possono applicare sconto in fattura o cessione del credito anche quelli che rientrano nell’ecobonus classico, nel bonus ristrutturazioni e nel bonus facciate, oltre a quelli del Superbonus.

Ma cosa significano cessione del credito e sconto in fattura?

Devo fare lavori per 60.000 €. L’impresa mi fa i lavori e mi fa uno sconto del 100%: cioè io non pago direttamente l’impresa e gli cedo il 110% del credito che avrei potuto detrarre dalle mie tasse, cioè gli cedo 66.000 €. L’impresa sconta la fattura in banca che si compra il credito tenendosi, diciamo, il 9%.

Cessione del credito significa che se io sono il proprietario dell’immobile e ho diritto a una detrazione di 33.000 euro in cinque anni, cioè il 110% della spesa massima sostenuta di 30.000 euro, decido, insieme all’impresa che ha eseguito i lavori, di non sostenere materialmente le spese, ottenendo di fatto uno sconto del 100% sui lavori: cedo la mia detrazione alla stessa impresa, che ne farà l’uso che gli conviene, portandosi lo stesso in detrazione fiscale o cedendolo alla banca a un certo costo, ad esempio 3000 euro, cioè, come si dice, scontando la fattura in banca, che per questo servizio guadagnerà 3000 euro.

Punto debole del meccanismo: quali sono le società e le banche che terranno in piedi il meccanismo? Cioè, una banca pagherà la fattura a una piccola impresa con fatturato medio o basso? Il garante sarà lo Stato? E le banche si fideranno dei futuri pagamenti da parte dello Stato, o si dovranno fidare per forza perché obbligate dallo Stato stesso?

Il meccanismo di cessione del credito e sconto in fattura è applicabile non solo al Superbonus, ma anche al bonus ristrutturazioni e al bonus facciate, per ora sempre per spese sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021

Se l’Agenzia delle Entrate accerta la mancanza dei requisiti per l’ottenimento delle detrazioni previste dal superbonus, provvede a recuperare l’importo della detrazione illegittimamente richiesta rivalendosi sul soggetto “originario”, cioè sul committente dei lavori, che ha richiesto o ceduto la detrazione inizialmente. Sempre che non vi sia concorso di colpa.

Considerando poi la risposta n°126 dell’Agenzia delle Entrate del 8 maggio 2020, è possibile cedere il credito anche parzialmente, eventualmente conservandone per sé una parte, e anche se sono state già usate in detrazione alcune quote: i commercialisti avranno da fare parecchio!

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semplificazioni in edilizia

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Dai, che questa è la volta buona: tanti si aspettano un condono, l’ennesimo, maledetto condono, lo aspettano come manna dal cielo.

Mi chiedono: “secondo te ci sarà questo condono?”

Personalmente spero che non ci sarà mai, per non fare un favore ai soliti furbetti che hanno realizzato opere abusive in barba a ogni regola, senza rispetto per chi invece resta ligio al proprio dovere di cittadino integerrimo.

Dice qualcuno: “un condono darebbe lavoro a tanti tecnici e metterebbe a posto l’Italia”. I tecnici il lavoro già ce l’hanno, e anche tanto, e non gli serve certo un condono per arrotondare o per farlo diventare la principale fonte di attività. E l’Italia si dovrebbe mettere a posto in altri lidi.

Un altro condono proprio no, dai!

Dopo tutte le brutture che percepiamo alzando gli occhi verso i nostri palazzi e costruzioni, dopo le orrende “verande” che deturpano facciate disegnate con tanta diligenza, e attenzione ai particolari, da architetti e ingegneri che hanno dedicato la propria vita al fascino e alla bellezza architettonica, e che si sono visti sfigurare le originarie idee di armonia ed equilibrio, fonte dei propri faticosi progetti.

Tra l’altro quelle verande sono sempre, costantemente chiuse, nascondendo con grotteschi tendaggi il contenuto della chiusura: ma se sono sempre chiuse, il rapporto aero-illuminante che fine ha fatto? Lì non conta? Non conta per quegli ambienti, mentre per tutti gli altri si? Per tutte le case che non presentano abusi sì?

Dopo tutte le costruzioni abusive spuntate dal nulla in zone dove proprio non doveva essere costruito niente, e dove oggi piangiamo morti a causa di inevitabili e prevedibili catastrofi naturali che proprio lì si sono abbattute.

Dopo tanto arricchimento illegittimo di loschi personaggi che hanno saputo meschinamente manipolare leggi, regole, diritti e doveri: no, un altro condono proprio no!

Piuttosto mandiamo i nostri tecnici comunali a girare nei propri paesini, nei propri comuni, nelle strade dei quartieri, per controllare  e domandarsi se quella tettoia in centro storico, quegli infissi color ottone che chiudono logge e balconi, quella parete adiacente alla strada, quella piscina o quel manufatto vagamente sospetto meritino un controllo più approfondito.

D’altra parte, è finita, o perlomeno in fase di declino, l’era degli amici degli amici, che facevano “passare” le pratiche o ignoravano evidenti violazioni delle regole: tanti arresti, tante interdizioni dai pubblici uffici, tante scoperte di sotterfugi, espedienti e malizie in decenni di edilizia italiana.

Vediamo cosa si sta pensando invece, che è tutt’altra cosa rispetto a un condono: si punta il dito sulla differenza tra difformità gravi e difformità cosiddette leggere o involontarie, ed è quello che chi opera sul campo si augura, perché una semplificazione razionale e ragionevole deve essere pensata e applicata.

Parliamo delle differenze tra un ampliamento su terrazzo e diverse distribuzioni degli spazi interni, cioè la realizzazione di bagni, di tramezzi, di cabine armadio, di spostamenti della cucina; quello dei frazionamenti o cessioni e annessioni di locali tra appartamenti è invece un tema un po’ più delicato, perché coinvolge anche atti notarili di compravendita errati o lacunosi, e spesso da rettificare.

C’è un grande differenza tra abusi leggeri e abusi significativi, eseguiti in presenza o meno di vincoli.

E questa differenza si traduce in diverse disposizioni di ripristino e sanzioni pecuniarie a cui si sta lavorando per cambiare la normativa attuale: la paura è che non si arrivi a un cambiamento sostanziale e soprattutto operativo.

Queste ultime sanzioni, per mera giustizia, visto che con i condoni sono stati per poche lire condonati ampliamenti e brutture immonde, per favore, rendetele umane.

Non fate pagare agli attuali proprietari 1000 € per uno spostamento di una porta o di un tramezzo o addirittura migliaia di euro nel caso in cui un costruttore abbia realizzato una serie di finestre ai piani disallineate rispetto al progetto originario: la colpa è anche di chi non ha vigilato, non vi pare? E lo stesso comune è coinvolto. E gli stessi uffici tecnici.

Magari date ai tecnici la possibilità di asseverare, previo approfondito controllo storico urbanistico e prove strumentali, la mancanza di colpa degli attuali proprietari in questi casi estremi.

Un grande passo avanti è stato fatto nella velocizzazione delle richieste di accesso agli atti e ai documenti tecnici: esempio eclatante rappresentato da Roma, dove i tempi per richiedere un progetto o un documento si sono enormemente accorciati.

Il passo successivo è rendere fruibili immediatamente questi documenti ai tecnici, in modo che li possano utilizzare con logica pratica.

Un’ultima domanda per i legislatori: partendo dal presupposto che le pratiche edilizie in sanatoria saranno tutte eseguite da tecnici competenti e virtuosi, perché un ripostiglio di 6 mq non può avere una finestra? Perché altrimenti potrebbe essere usato come stanza? Allora andate in giro per le case a vedere quanti dormono in grandi stanze prive di finestre oppure in locali in sottotetti alti 2 metri!

Oppure sbirciate nelle suddette verande che non prendono mai aria.

Prima di emanare nuove normative o varianti a quelle esistenti, sarebbe opportuno consultare qualche geometra, qualche architetto e qualche ingegnere che si scontra tutti i giorni con ostacoli difficilmente sormontabili, facendo zig zag tra vincoli di varia natura, difformità catastali, difformità edilizie, pilastri non rappresentati, balconi mai costruiti, condoni introvabili, pratiche edilizie incendiate o archivi comunali allagati:

E in questi casi che si fa? Questa è la domanda a cui vorremmo tutti risposte certe, univoche e non soggette a interpretazione, maledetta interpretazione.

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superbonus

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L’art. 119 del Decreto Rilancio specifica gli incentivi per il miglioramento energetico.

Per ora alcune risposte ancora non ci sono: se vale per tutte le seconde case, come cedere il credito, quando usciranno i decreti attuativi, se rientrano nel bonus anche i tetti inclinati, cosa si intende per congruità dei costi, se sarà preparato un prezzario di riferimento ad hoc, quali sono le impossibilità tecniche al miglioramento di due classi energetiche.

Però molte cose certe ci sono, e proprio su quelle possiamo lavorare per eseguire i progetti energetici di miglioramenti riguardanti la coibentazione dell’involucro, la sostituzione degli impianti centralizzati o autonomi e la installazione del fotovoltaico e sistemi di accumulo in abbinamento, la installazione di colonnine di ricarica.

E se raggiungo i requisiti richiesti con uno degli interventi trainanti principali previsti dal superbonus mi porto dietro nel 110 % anche tutti gli altri interventi previsti nell’ecobonus: ce lo dice il comma 2 dello stesso articolo 119.

Requisito necessario e sufficiente per accedere al superbonus è, il miglioramento della prestazione dell’edificio di almeno due classi energetiche : l’Ape post-intervento non è una semplice APE a cui siamo abituati per le compravendite o le locazioni, ma è un vero e proprio progetto energetico corrispondente a una Legge 10 per le nuove costruzioni.

Quest documento, insieme a una asseverazione e alla pratica per la richiesta della detrazione, viene richiesto e redatto dal professionista tecnico abilitato per dimostrare che si riesce a migliorare almeno di quelle due classi il nostro edificio, oppure a raggiungere la migliore classe possibile. Se non viene redatta l’asseverazione non si può accedere al superbonus.

Inoltre, lo stesso tecnico dovrà asseverare la congruità delle spese sostenute in rapporto all’intervento edilizio previsto: tale asseverazione sarà trasmessa all’ENEA, con modalità da definire.

Il ruolo del tecnico sarà di massima responsabilità, e per questo è richiesta una polizza assicurativa per responsabilità civile per un minimo di € 500.000.

Inoltre, sanzioni molto salate, da 2000 a 15.000 €, saranno disposte per i tecnici in caso di rilascio di asseverazioni e attestazioni mendaci: se i documenti riportano dati falsi o falsificati, decade anche lo stesso beneficio del superbonus.

I commercialisti dovranno invece comunicare all’Agenzia delle Entrate, con modalità ancora da stabilire attraverso una circolare della stessa Agenzia, la conformità dei dati che danno diritto alla detrazione fiscale: la detrazione in cinque anni, con quote di pari importo, vale per le spese documentate, sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, pagate con bonifici parlanti.

Le spese professionali sostenute per la progettazione, la direzione lavori, il coordinamento della sicurezza ove necessario e per la trasmissione della documentazione all’ENEA e all’Agenzia delle Entrate saranno deducibili dalle tasse.

Ma per chi effettua lavori che rientrano nel superbonus è meglio la detrazione fiscale o è meglio scegliere la cessione del credito e lo sconto in fattura? E come si deve agire in maniera concreta? Speriamo che le modalità operative siano definite quanto prima, altrimenti si rischia di aver costruito un bel giocattolino ma che rimarrà per sempre dentro la scatola.

Suggerimento per i legislatori: magari già lo sapete, quando dovete emanare leggi sull’edilizia, chiedete anche a qualcuno che ci lavora tutti i giorni, altrimenti si rischia di generare leggi lasciate volare in un limbo di burocrazia e inapplicabilità concreta.

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