L’articolo è un po’ lunghetto, perché qui non starò semplicemente ad elencare e a parafrasare i decreti: spiegherò passo dopo passo cosa fare per accedere al bonus, quali saranno i problemi reali nell’eseguire le pratiche edilizie, quali pericoli penali e fiscali ci saranno a nascondere difformità edilizie dei fabbricati, e lo sappiamo bene che otre il 90% dei fabbricati ha qualcosa che non va e non è mai stato legittimato!

Aspettavamo come la manna dal cielo i decreti del MISE e le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, che finalmente sono arrivati. 

Ed è ormai chiaro e ben specificato nei modelli di asseverazione tecnica che per eseguire i lavori non basta l’APE pre e post-intervento, ma è necessaria la redazione del progetto energetico previsto dalla Legge 10/1991: insomma, non ricorrete agli APE on -line, che tra l’altro sono illegali.

Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate riguardano le modalità di presentazione dei visti di conformità da parte dei CAF o dei Commercialisti alla stessa Agenza delle Entrate: la Conformità riguarda i requisiti richiesti dal Decreto Rilancio, articoli 119 e 121, per usufruire del Superbonus e Sismabonus 110% per lavori di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, con l’indicazione delle asseverazioni tecniche trasmesse dal professionista all’ENEA per la congruità dei prezzi e per  requisiti tecnici necessari.

E anche il Ministero dello Sviluppo Economico ha emesso, con due decreti, denominati rispettivamente Decreto Asseverazione e Decreto Requisiti, i tanto attesi moduli di asseverazione tecnica per i SAL, minimo del 30% dei lavori, e per lo stato finale dei lavori, da presentare all’ENEA a firma del tecnico competente, per il rispetto dei requisiti tecnici e la congruità delle spese. I decreti contengono gli iter procedurali e le indicazioni per la compilazione, la trasmissione online all’ENEA, e le sanzioni, da 2.000 a 15.000 euro per dichiarazioni infedeli.

Cronologia finale: emesso il D.L. 34/2020 il 19/05/2020, convertito in legge con la L. 77/2020 del 17/07/2020 in Gazzetta Ufficiale dal 18 luglio, Decreto Attuativo Asseverazioni del MISE del 03/08/2020, Decreto Attuativo Requisiti del MISE del 06/08/2020, Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate del 08/08/2020, provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 08/08/2020. E così siamo finalmente a posto.

Il bonus detrazione fiscale previsto dal D.L. 63/2013, convertito in L. 90/2013, viene aumentato dal 65% al 110%, con alcuni requisiti tecnici da soddisfare per poterne usufruire, e la detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo; e viene inserita la possibilità di cessione del credito e sconto in fattura, non contemplate prima.

Così ora è ufficiale: il beneficiario, cioè chi ha diritto alla detrazione fiscale, può optare sia per lo sconto in fattura del 100% sui lavori effettuati, con l’impresa che provvederà a sua volta al recupero del 110% come detrazione fiscale o attraverso la cessione del credito, sia per la cessione diretta del credito, cioè fatta direttamente da parte del soggetto beneficiario.

Interventi ammessi: isolamento termico delle superfici disperdenti, per un minimo del 25%, sostituzione impianti per climatizzazione invernale ed estiva e per la produzione di acqua calda sanitaria, impianto fotovoltaico, installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Gli interventi e le relative spese documentate devono essere eseguiti tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, almeno per ora.

E le banche hanno pure detto come entrano loro nell’affare, che per le banche è veramente un grande affare, visto che comprano a circa il 10% il credito d’imposta di chi effettua l’intervento. Si, vabbè, i tassi usurai, le banche comandano,  sono le banche che fanno le leggi, eccetera eccetera, però invece di un decreto salvabanche oggi i cittadini si ritrovano almeno i lavori fatti gratis. Beh, diciamo senza sborsare nell’immediato denaro: gratis finché gli stessi cittadini si renderanno conto in qualche modo che, con le tasse per pagare i fondi nostrani od europei, questi lavori qualcuno li dovrà pur pagare, a meno che non si creino dal nulla i soldi per pagare le imprese e le stesse banche. Qualche potente mago disponibile, interessato ad entrare in politica? Si faccia avanti, tanto siamo abituati ai vari “Salvo io l’Italia”.

Dal Ministero dello sviluppo economico dicono che l’Europa guarda con grande interesse il Superbonus: sapendo quanto l’Europa tiene alla salute delle banche forse si capisce il perché!

Ma veniamo a noi, agli aspetti squisitamente tecnici e fiscali.

Allora: sono un cittadino e voglio realizzare i lavori compresi nel superbonus. Quali sono i passaggi?

Primo: un tecnico esegue il progetto energetico per calcolare che con gli interventi previsti si migliori di due classi la prestazione energetica dell’edificio. Questo punto primo lo metterei appena dopo uno studio di fattibilità dell’intervento, cioè una due diligence, come spiegato per bene al successivo punto tre, perché se l’immobile non è legittimo non si può di certo procedere con il superbonus!

Secondo: si trovano l’impresa o la banca, o tutte e due, o un soggetto che offra il servizio completo di esecuzione lavori e pratiche bancarie. Deve essere aperto un conto corrente dedicato, intestato al proprietario dell’edificio, in cui la banca verserà i soldi corrispondenti alle fatture emesse ai SAL e al fine lavori, con un costo che sarà il guadagno della banca. Ma le banche stanno cercando formule e soluzioni diverse da offrire ad hoc, addirittura con piattaforme digitali dedicate.

Terzo: si presenta la pratica edilizia corretta al Comune per eseguire i lavori, e qui il tecnico deve essere del tutto competente in materia urbanistica. E attenzione, lo dico da tanto tempo: se ci sono difformità, che il tecnico deve, per forza, riscontrare, prima bisogna sanarle o eliminarle, perché altrimenti si perde il beneficio fiscale. Il Superbonus non è fine a se stesso: il testo unico dell’edilizia, vedi uno per tutti l’Art. 49, i gli stessi decreti emessi riguardanti le detrazioni fiscali, vedi uno per tutti il 41/98, indicano che in caso di illeciti edilizi le agevolazioni fiscali decadono! Quindi se c’è qualcosa che non va accertiamola prima, da bravi tecnici, saniamo il sanabile e partiamo con la pratica per il superbonus da un edificio totalmente legittimato. Se non è così rifiutate l’incarico della progettazione! Oppure fate una bella Due Diligence immobiliare e regolarizzate il tutto. E infine non dimentichiamoci dell’Agibilità: a fine lavori abbiamo trasformato l’edificio e i suoi impianti, per cui, come richiesto dal testo unico, dobbiamo richiedere una variazione del certificato di agibilità. E se il fabbricato l’agibilità non ce l’ha? Non ci voglio pensare: tutto il 110% rischia seriamente di essere una bolla di sapone, una faticaccia legislativa inattuabile per colpe pregresse di proprietari, costruttori, tecnici e amministrazioni comunali che non hanno provveduto a costruire in maniera regolare o a controllare tale regolarità. Niente: non c’è nessun legislatore che si prenda la responsabilità di emanare una legge che preveda, senza conseguenze penali e sanzionatorie, di legittimare facilmente e velocemente un fabbricato con qualche difformità di costruzione. E, lo sottolineo: non parlo di ampliamenti, di superfetazioni, di costruzioni abusive di piscine, tettoie e finti pergolati, e chi mi segue sa quanto odio queste azioni banditesche. Parlo di difformità in sede di costruzione che riguardano le facciate, la posizione delle aperture, la posizione delle canne fumarie e cose del genere, situazioni che spesso impediscono l’avvio di pratiche anche per i singoli appartamenti di un condominio se non dopo estenuanti ricerche di progetti e varianti, quando si trovano, con la consueta azione finale di una pratica in sanatoria per la facciata prima di poter procedere magari a una semplice ristrutturazione per diversa distribuzione degli spazi interni. Speriamo che sia la volta buona per scuotere una coscienza legislativa razionale ed oggettiva sull’argomento difformità del fabbricato.

Quarto: avuta l’autorizzazione del Comune si iniziano i lavori con impresa, Direzione Lavori, Coordinamento della Sicurezza, Stati di avanzamento lavori, Fine Lavori, Collaudo e variazione dell’Agibilità.

Quinto: in corrispondenza dei SAL e alla fine dei lavori, il tecnico abilitato presenta telematicamente all’ENEA, nella propria area riservata, l’asseverazione datata, timbrata e firmata, con ricevuta e codice identificativo unico, che è come dire che i lavori rispettano alla virgola il progetto, che definiva materiali e impianti, con relative pose e installazioni, e con relative spese, per raggiungere il requisito richiesto riguardo le due classi di miglioramento o la massima classe ottenibile con i possibili interventi sull’edifico. L’ENEA controlla, e, che Dio ce la mandi buona, verifica e accerta la veridicità delle asseverazioni. I controlli riguardano minimo il 5% delle asseverazioni, mentre i controlli in situ sono minimo il 10%. In caso di contestazione accertata, l’ENEA la trasmette al MISE, che provvede all’applicazione delle sanzioni pecuniarie, alla denuncia penale e alla segnalazione all’Ordine professionale. Il MISE trasmette poi le contestazioni all’Agenzia delle Entrate e al Ministero dell’Economia e delle Finanze per l’avvio della procedura per la decadenza dell’agevolazione del superbonus e il risarcimento danni provocati dall’attività professionale.  Proprio per questo sono stati alzati i massimali delle polizze assicurative professionali di responsabilità civile, non inferiori a 500.000 €. Attenzione anche ai tempi: se dall’ultimo SAL trasmesso sono trascorsi 48 mesi senza ulteriore SAL o fine lavori l’ENEA comunica all’Agenzie delle Entrate la mancata conclusione dei lavori.

Sesto: se il proprietario dell’edificio non usufruisce della detrazione fiscale direttamente, l’impresa emette la fattura finale, dopo aver emesso quelle parziali ai SAL, e la porta in banca, che, a fronte di un costo del servizio, mette i soldi corrispondenti sul conto dedicato, con cui il proprietario può pagare l’impresa. Le banche troveranno di sicuro altre formule e procedure da offrire ai propri clienti.

Settimo: se il beneficiario tiene per sé il credito del 110% sono necessari i bonifici tracciati, completi di causale, codice fiscale del beneficiario, codice fiscale o partita Iva del fornitore e/o prestatore. La banca applica su tali bonifici la ritenuta d’acconto dell’8%.

Nel caso si sia optato per sconto in fattura o cessione del credito il CAF o il commercialista inviano all’Agenzia delle Entrate il visto di conformità, completo delle indicazioni dell’avvenuta asseverazione tecnica.

Il beneficiario dovrà conservare le fatture, le ricevute dei bonifici, la delibera assembleare in caso di interventi su parti comuni di edifici, le asseverazioni tecniche con trasmissione all’ENEA.

Stessa cosa per le prestazioni professionali per redazione progetto edilizio, redazione progetto energetico, direzione lavori e coordinamento della sicurezza: non sono state emanate tabelle con limiti di spesa, per cui è plausibile che i tecnici possano ritenere congrue le spese professionali indicate dal D. Min. Giustizia 17/06/2016.

Riassumendo: Lavori 100.000 €, Superbonus 110.000 €, la banca compra il credito per 8.000 €, l’impresa guadagna 102.000 €, il proprietario non ha sborsato un euro. E speriamo che tutto sia stato eseguito legittimamente in modo da non vedere un giorno una lettera dell’Agenzia delle Entrate che ci dice che non abbiamo diritto alla detrazione.

Non chiamate il solito amico: chiamate un tecnico abilitato e competente in materia energetica, edilizia, cantieristica e fiscale.

Vediamo in sintesi quali sono gli interventi previsti e le relative detrazioni:

1. ISOLAMENTO TERMICO delle superfici opache disperdenti verticali, orizzontali e inclinate dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare

Fino a 50.000 € per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari indipendenti, con accesso autonomo dall’esterno, in condominio.

Fino a 40.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da due a otto unità.

Fino a 30.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da più di otto unità.

2. SOSTITUZIONE IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE, ESTIVA E PRODUZIONE ACQUA CALDA SANITARIA

Fino a 30.000 € per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari indipendenti, con accesso autonomo dall’esterno, in condominio.

Fino a 20.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da due a otto unità.

Fino a 15.000 € per ogni unità immobiliare in condomini composti da più di otto unità.

3. INSTALLAZIONE IMPIANTI FOTOVOLTAICI E SISTEMI DI ACCUMULO

Fino a 48.000 €, con spesa massima di 2.400 €/kWh per l’impianto fotovoltaico

Fino a 1000 €/kWh di capacità installato per  l’impianto di accumulo

L’installazione deve essere eseguita contestualmente ad uno degli interventi dei punti 1 e 2.

L’energia non autoconsumata su posto deve essere ceduta al gestore dei servizi energetici, il GSE.

4. INSTALLAZIONE COLONNINE DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI

Limite di 3000 € di spesa per ogni unità immobiliare.

L’installazione deve essere eseguita contestualmente ad uno degli interventi dei punti 1 e 2.

SOSTITUZIONE INFISSI E SCHERMATURE SOLARI

Se eseguita congiuntamente agli interventi previsti ai punti 1 e 2  l’intervento eredità il 110%, secondo i limiti di spesa previsti. La sostituzione infissi ha diritto alla detrazione del 110% nel caso in cui gli interventi ai punti 1 e 2 non siano realizzabili per l’esistenza di particolari vincoli paesaggistici, storici e archeologici previsti dal D. Lgs 42/2004.

Ah, dimenticavo: chi può accedere alle detrazioni definite nel Superbonus?

• Condomìni
• Persone fisiche su un numero massimo di due unità immobiliari
• Istituti autonomi case popolari o enti simili, per i quali le detrazioni sono già prorogate fino al 30 giugno 2022
• Cooperative di abitazione
• Organizzazioni non lucrative di utilità sociale
• Associazioni e società sportive dilettantistiche, per specifici interventi sugli spogliatoi

Ci spiace per chi possiede castelli, ville, abitazioni signorili o palazzi di prestigio, che tradotto catastalmente significa categorie A1, A8 e A9: e anche per gli immobili indipendenti destinati all’esercizio di impresa o di lavoro autonomo, a meno che non facenti parte di un condominio che usufruisce del bonus.

No, per loro non ci sono superbonus, e dovranno mettere mano al portafoglio per risparmiare in bolletta!