Comprare casa o restare in affitto?

Un appartamento viene proposto in vendita a 280.000 euro. Nello stesso quartiere, un'abitazione con caratteristiche simili può essere affittata a 1.100 euro al mese.
Il potenziale acquirente fa due conti. Con un mutuo di 224.000 euro, da restituire in trent'anni a un tasso fisso del 3,5%, la rata mensile è di circa 1.006 euro.
Meno dell'affitto.
Il ragionamento sembra immediato: se posso pagare una rata inferiore al canone, tanto vale comprare. Alla fine, avrò anche una casa di proprietà.
È un ragionamento comprensibile. Ma incompleto.
Per acquistare quell'immobile servono innanzitutto 56.000 euro di capitale proprio, ipotizzando che la banca finanzi l'80% del prezzo. Poi arrivano le imposte, il notaio, le eventuali commissioni di intermediazione e le spese legate al mutuo.
E non abbiamo ancora parlato delle condizioni dell'edificio.
Quando si confrontano acquisto e locazione, la rata e il canone sono soltanto due numeri di un'operazione molto più articolata.


Chi acquista un'abitazione sostiene spese che spesso vengono sottovalutate nella fase decisionale.
Ci sono gli oneri di manutenzione, le eventuali spese condominiali straordinarie, le imposte applicabili, le assicurazioni e gli interventi necessari per conservare l'immobile in condizioni adeguate.
Un rifacimento della copertura, un intervento sulle facciate o la sostituzione di un impianto centralizzato possono comportare esborsi significativi.
Non sono eventi che si verificano ogni anno. Ma quando arrivano, il proprietario deve affrontarli.
Chi vive in affitto sostiene invece il canone, gli oneri accessori di propria competenza e le spese che gli spettano in base alla legge e al contratto. Le riparazioni di piccola manutenzione legate all'uso ordinario sono generalmente a carico del conduttore. Le altre riparazioni necessarie restano, di regola, a carico del locatore, secondo la disciplina civilistica e le pattuizioni valide.


Non è quindi corretto affermare che chi vive in affitto non abbia spese di manutenzione. È più corretto dire che la distribuzione degli obblighi è differente.
Anche il confronto economico deve tenerne conto.
Torniamo ai 56.000 euro necessari come anticipo.
Quella somma, una volta utilizzata per acquistare, diventa parte del capitale investito nell'immobile. Non è più immediatamente disponibile per altre esigenze.
Chi sceglie la locazione può conservare una parte maggiore della propria liquidità e destinarla ad altri investimenti, a un'attività professionale o a spese familiari.
Naturalmente il capitale conservato non produce automaticamente un rendimento. Dipende da come viene gestito e dai rischi assunti.
Ma ignorare il valore della liquidità significa trascurare una componente importante della decisione.
Per un lavoratore che potrebbe cambiare città, per un giovane professionista che sta avviando un'attività o per una famiglia che prevede nuove esigenze abitative, mantenere disponibilità finanziaria può avere un valore concreto.


Acquistare un immobile è un investimento patrimoniale. E, come ogni investimento, comporta un rischio oltre a una opportunità. Una delle affermazioni che sento ripetere più spesso è che comprare casa conviene perché gli immobili, nel tempo, acquistano valore.
Non sempre.
Il valore di mercato dipende dalla posizione, dalla domanda, dall'offerta, dalle condizioni del fabbricato, dalle caratteristiche dell'abitazione e dall'evoluzione del contesto urbano.
Un immobile ben mantenuto, in una zona richiesta e con caratteristiche apprezzate dagli acquirenti, può conservare o aumentare il proprio valore.
Un altro, situato in un'area meno attrattiva o interessato da problemi manutentivi e urbanistici, può subire una riduzione.
Pensiamo a un appartamento acquistato senza verificare adeguatamente lo stato delle facciate, della copertura o degli impianti condominiali. Dopo pochi mesi, arriva una delibera per lavori straordinari da diverse decine di migliaia di euro.
Il prezzo pagato al venditore non rappresentava il costo complessivo dell'investimento.


È un punto su cui, nelle attività di valutazione e verifica tecnica degli immobili, ritengo necessario insistere.
Prima di acquistare, bisogna conoscere cosa si sta comprando. La regolarità urbanistico-catastale, lo stato manutentivo, le caratteristiche costruttive e le condizioni delle parti comuni possono incidere sensibilmente sul valore e sui costi futuri.
Una valutazione immobiliare attendibile non può limitarsi a moltiplicare la superficie per un prezzo medio al metro quadrato.
Vivere in locazione permette, generalmente, di affrontare un cambiamento abitativo senza dover vendere un immobile.
Ma la flessibilità non è assoluta. I contratti di locazione abitativa sono regolati da durate, rinnovi, termini di preavviso e condizioni di recesso. Il conduttore non può sempre lasciare l'abitazione senza conseguenze economiche.
Allo stesso tempo, il proprietario non può modificare liberamente il canone o interrompere il rapporto quando preferisce. Le variazioni del canone e la cessazione del contratto devono rispettare la disciplina applicabile.
La locazione offre quindi una forma di flessibilità regolata dal contratto e dalla legge.
Per chi prevede di trasferirsi entro pochi anni, questa caratteristica può risultare determinante.
Chi acquista, invece, deve considerare i tempi necessari per rivendere, i costi della compravendita e l'incertezza sul prezzo che riuscirà a ottenere.


Un immobile può avere un valore di mercato stimato. Ma questo non significa che sia immediatamente vendibile a quel prezzo.
Acquistare casa offre un vantaggio che difficilmente può essere rappresentato soltanto con un calcolo economico: la possibilità di disporre di un'abitazione propria.
Il proprietario può programmare interventi, modificare gli ambienti nel rispetto delle norme e gestire l'immobile secondo le proprie esigenze.
Ma la proprietà comporta responsabilità.
Se si verifica un'infiltrazione dalla copertura, se occorre sostituire una caldaia o se l'assemblea condominiale approva lavori straordinari, il proprietario deve affrontare le spese che gli competono.
E se l'acquisto è stato finanziato, il mutuo continua a dover essere pagato anche quando cambiano le condizioni economiche familiari.
Una rata sostenibile al momento della stipula potrebbe diventare impegnativa in caso di perdita del lavoro, riduzione del reddito o nuove spese.
Per i mutui a tasso variabile esiste inoltre il rischio di un aumento della rata al variare dei parametri contrattuali. Il tasso fisso elimina quella specifica incertezza, ma non gli altri rischi economici.
Anche la stabilità abitativa ha dunque un costo che deve essere valutato.


Le agevolazioni fiscali rappresentano un altro elemento da considerare, evitando però semplificazioni.
L'acquisto di un'abitazione in presenza dei requisiti previsti può beneficiare delle agevolazioni fiscali cosiddette prima casa. Anche chi vive in locazione può avere diritto a detrazioni, in presenza dei requisiti di legge, che dipendono tra l'altro dalla tipologia contrattuale e dalla situazione reddituale.
Non è quindi corretto sostenere che i benefici fiscali riguardino esclusivamente chi acquista.
Per confrontare correttamente le due soluzioni occorre calcolare le imposte e le agevolazioni effettivamente applicabili al singolo caso.
C'è poi una variabile che considero determinante: per quanto tempo intendiamo utilizzare quell'abitazione?
Acquistare un immobile e rivenderlo dopo due o tre anni può significare non avere recuperato, attraverso l'utilizzo e l'eventuale variazione di valore, i costi sostenuti per entrare e uscire dall'investimento.
Al contrario, un acquisto destinato a soddisfare esigenze abitative stabili per un periodo molto lungo può distribuire quei costi su un orizzonte temporale maggiore.


Anche l'affitto va valutato nel tempo. Pagare un canone per vent'anni comporta un esborso importante, ma lascia al conduttore la possibilità di non immobilizzare il capitale iniziale e di evitare determinati rischi della proprietà.
Il confronto corretto dovrebbe considerare i flussi economici delle due alternative lungo lo stesso periodo, il capitale residuo del mutuo, il valore futuro dell'immobile e il patrimonio che il conduttore potrebbe accumulare investendo le risorse non utilizzate per l'acquisto.
Servono ipotesi ragionevoli. E bisogna ricordare che le previsioni sul valore futuro dell'immobile e sui rendimenti finanziari rimangono incerte.
Il confronto economico è indispensabile, ma non esaurisce la scelta.
Una famiglia può attribuire grande importanza alla stabilità della propria abitazione. Un lavoratore trasferito può preferire mantenere libertà di movimento. Un professionista può decidere di destinare il capitale alla propria attività invece che all'acquisto di un immobile.
Sono decisioni differenti, tutte potenzialmente ragionevoli.


Quello che eviterei è scegliere sulla base di due convinzioni molto diffuse: che l'affitto sia sempre denaro perso e che comprare casa sia sempre un investimento sicuro. Una casa può essere quella giusta per viverci. Ma non necessariamente quella giusta da comprare.